Wednesday, April 11, 2007 3:40:32 PM
经济观察:为八成工薪阶层提供经适房具可行性
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来源：上海证券报 时间：2007-4-11 8:53:00 作者：贾图 编辑：房讯
漫画 刘道伟
国务院参事室最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考。牵头组织此事的全国政协常委、国务院参事任玉岭表示：“房价越来越高，与住房过分强调市场化，忽视社会保障功能有关。”任玉岭主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。
任玉岭所言是直面社会现实。近年来，我国在教育产业化、医疗市场化、住房市场化等方面的尝试饱受质疑：教育产业化做法早已被有关部门明确否定，因为教育产业化的结果是一些贫困家庭子女上不起学。医疗市场化改革在2005年被国务院发展研究中心的一份研究报告认为“基本不成功”。住房市场化同样滋生出诸多问题，用任玉岭的话说，就是“片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化”。
从目前的房价来看，不仅低收入者买不起，中高收入者实际上也很难买得起。根据国家统计局对全国500个城市、5.5万户家庭收入情况所作的统计调查，2004年低收入户、中低收入户、中等收入户、中高收入户和高收入户年人均可支配收入分别为3642元、 6024元、8166元、11051元和20102元，这些家庭就业者人均工薪收入分别为每月441元、729元、988元、1337元和2432元。即使以中高收入者的薪水来看，一个三口之家即使不吃不喝不穿，买一套价值50万左右的商品房也需要20多年，远远高出世行认定的房价与收入比4－6的标准。
事实上，国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，就是城市80％以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。这一房改设计充分考虑了我国国情。只是到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，导致房地产供应被开发商垄断。
我国1998年时的房改设计与新加坡的做法相仿。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋。同时，对占住户总数8.5%的困难户供应由政府补贴的60－70平方米的房屋，对占住户总数8.5%的特困户租给42平方米左右的房屋，每月仅收十几新元房租。新加坡设计的这种住房体系，很好地解决了国民的住房问题。
全国政协常委、国务院参事任玉岭的建议，与1998年国务院23号文的思路基本相吻合，由政府作为住房的供应主体，确保公众居者有其屋，只留下大约10％的商品房由开发商建造，如此，就能实现住房保障与住房市场化的同步进行，避免因开发商哄抬房价、追逐暴利，制造住房民生危机。
事实上，世界上没有任何一个国家把住房保障交给市场，这是政府必须承担的责任，法律甚至把住房与教育、健康并列，赋予其“可抗辩居住权”，承诺政府将增加住房建设投入，基本实现人人有房住。
经过20多年的持续、快速发展，我国政府有实力承担起住房保障责任，解决工薪阶层的住房问题，消除他们的后顾之忧，提高全体国民的敬业精神，保持社会的和谐与稳定。从这个角度来看，任玉岭提出的政府为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房的建议，是具有可行性的。
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为八成居民提供经适房引争议
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来源：中国经济网 时间：2007-4-11 8:42:00 作者： 编辑：房讯
国务院参事室最近组成调研组奔赴全国各地，就房地产问题展开调研，并提出房地产改革建议。这项调研成果将向总理汇报，为下一步的房地产政策提供参考。全国政协常委、国务院参事任玉岭牵头组织此事。任玉岭主张，政府应为占居民人口70%-80%的工薪阶层提供经济适用房，少数高收入家庭可以购买商品房。应当将70%的土地供应给经济适用房，其中的30%用作建廉租房，对商品房的管理则可以完全放开。
不赞成为80%人提供经济适用房
针对国务院参事建议为8成居民提供经济适用房这一消息，社科院金融所专家易宪容对在接受凤凰新媒体财经频道专访时说，目前来看，中央相关部门已经看到了房地产存在的问题，但是给8成居民提供经济适用房这种解决办法不对，这样做就又回到了政府包办住房的老路子，容易既无效率又让政府权力集中。一来财政上没有那么大的能力，二来效率会很低。民众选择余地会很有限，如果房子建的不好，很有可能很短时间变成建筑垃圾。毕竟80%里经济条件有区别。中国的房地产市场不能完全学习新加坡、香港，他们地方比较小，经济发达，政府实力较强有能力来做。
三普查解决房价问题
易宪容认为现在最核心的事情是应该让90%的人有能力进入房价市场，把房价降下来的正常途径是：通过人口普查、土地普查、住房普查，由此设计出方案，将土地做个基本规划。然后利用信贷、利率的工具把投资清除出去，将房地产定位为消费品，再利用物业税、住房政策(比如每人只准购买一套住房来规范)，房价自然下来，完全可以不要经济适用房。易宪容称政府应该要快刀斩乱麻，否则房市将可能越来越复杂。
Wednesday, February 28, 2007 10:14:49 AM
发布时间：2006-11-17 9:00:00
仅一家竞买人，仅一次竞价，每幅地块仅比起拍价加价100万元，却同时创造了福州土地交易项目总价与土地单价两项新记录。备受关注的福州茶亭街地块拍卖就这样被福州华辰房地产开发有限公司收入囊中。
华辰地产缘何大手笔出击商业项目？从商业利益出发的开发商又将如何打理茶亭街这张“城市名片”？同时开发多处房地产项目的华辰地产究竟有多少底气？
华辰得地
10月31日，福州市茶亭街改造项目土地招标因申请者过少而流标。按照此前颁布的《茶亭街改造项目土地出让公告》流程安排，项目自动转为挂牌出让方式继续出让。根据《公告》，挂牌交易截止时间为11月9日下午4点。
11月9日下午3点半，记者到达福州市国土资源局挂牌交易大厅，与以往的紧张气氛不同，此时的交易大厅显得平静，还有点沉闷。现场交易显示屏上显示了三幅宗地的挂牌起价：1.48亿元、10.15亿元、5.66亿元。但还没有出现任何一家竞买人的信息，国土局的工作人员尚未就座，几位媒体记者正在焦急等待着老街的归属。此时挂牌现场不见一位开发商的身影，让人不禁担忧茶亭街地块可能再遭冷遇。
临近挂牌截止时间，国土局工作人员陆续就位。15点58分，现场显示屏上，宗地A区第一次出现了竞买人信息，竞价为1.49亿元；15点59分，显示屏上再次修改信息，宗地B、C区竞价分别为10.16亿元与5.67亿元。
茶亭街地块终于有了归属。在竞买人信息公布后不久，竞买人福建华辰房地产有限公司总裁魏传瑞步入交易大厅。
16点，工作人员与公证机关宣布竞标结果：作为唯一的竞买者，华辰地产以17.32亿元的总成交价将茶亭街改造项目三宗九幅地块收入囊中。每宗地块均比挂牌起价加价100万元。
“香馍馍”成“烫手山芋”
一个被广泛宣传的老街改造项目，一个福州未来的市中心商业大盘，却在10月31日遭遇流标。本应成为投资开发“香馍馍”的茶亭街缘何成了“烫手山芋”？在拍卖会现场，福州资深土地评估师、福州房产之窗负责人陈国旺做了这样的解读：“茶亭街地块之所以只有一家地产企业竞买，主要是因为建设的限制性因素太多，比如苛刻的竣工时间限制、资质要求、规划要求，使项目开发存在不小的风险。此外还有商业运作风险，福州的商业地产过于饱和，此次推出如此大规模的商业地块，开发商若没有丰富的操盘经验，很难驾驭。”
陈国旺用“中庸”二字形容此次地块出让的价格。他表示：茶亭街几幅地块的成交价格都不算很高，每宗地块仅比起价加了100万元。今年5月18日的土地拍卖会上，五一北路东侧一地块的成交单价约为1360万元/亩。与之相比，此次茶亭街C幅地块成交单价约1300万元/亩。但茶亭街C地块比五一北路东侧地块的可塑性更强，也更接近市中心繁华商圈，成交价格却比其低。在市中心内，像茶亭街C地块这样高性价比的地块不可能不引起开发商的兴趣。此次众多开发商的缺席，说明相关部门要求三宗地块捆绑销售，及建设限制性因素过多阻挡了其他开发商的投资欲望。商业地产不同于住宅，不能仅仅考虑楼面地价的高低，还应当考虑项目的商业拓展性与企业自身运营能力。
在挂牌交易现场，国土资源局一位工作人员透露：华辰地产之所以敢于大手笔拿下茶亭街项目，是因为相关部门为了避免地块流挂而对其做了不少动员工作。
大肆圈地，华辰有多少底气？
当最终确定摘牌者时，交易大厅响起了热烈的掌声。春风自得的华辰集团总裁魏传瑞在现场接受了本报记者与同城其他媒体记者的采访。
华辰的建设者们将如何执行茶亭街新规划？魏传瑞表示：“茶亭街具有浓厚的历史文化底蕴，堪称海西第一街。华辰集团接手该项目是历史赋予的使命，华辰集团将集所有力量建好这条街。在建设过程中将会在体现原有风貌的同时，融入现代建筑风格。打造出集古代民俗和现代建筑风格相结合，旅游与休闲功能并重的一条街。”
同时，魏传瑞也向在场的记者描绘了“一个月后开工建设，一年后成型，两年后完工”的施工进度图。
那么，华辰大手笔揽下茶亭街改造工程究竟有多少底气？有业内专家对华辰地产的资金实力提出质疑。
一位不愿意透露姓名的业内专家表示：“仅今年一年，华辰地产需要支付的地价款项接近30亿元，这期间还要同时开发多处房地产项目，参与许多商业项目的招商经营活动。华辰地产究竟有多大能耐支撑庞大的资金投入？又如何保证所有开发项目能够如约完工？”
从这一年来，华辰地产在福州风风火火的扩张脚步上看，业内人士的担心似乎有一定道理：5月18日，以1亿6000万元价格拍得连江北路与福新东路交接地带一地块；9月12日，以当时的福州单幅地块历史最高价9亿7000万元拍得福飞北路东侧某地块；11月9日，以17亿3000万元的总价打破了不久前自己创造的土地总成交价最高纪录。
此外，目前华辰地产旗下正在建设与销售的项目有君临·香格里、君临·华联、君临·天华、君临·晋安商业中心等。正处于招商阶段的有君临·天华、君临·芭莎、君临·晋安商业中心等项目。在宁波与惠安还运作有君临·北仑国际商业中心、君临·世纪商业项目。5月份，又传来华辰地产入主哈尔滨轴承集团公司。而此时的华辰集团还计划投资一座五星级商务酒店。
有业内专家举例，国内房地产行业龙头顺驰集团就曾因大肆扩张购地而导致项目工程停工、后续资金链断裂等一系列危机。有人称华辰是福州的顺驰。顺驰从风光走向了地产神话的终结，那么，华辰是创造神话？还是成为又一个顺驰？虽然魏传瑞声称华辰地产具有充足的资金实力，但业内对其的质疑声从未停过。
值得注意的是，魏传瑞在竞买成功后公开表示：“华辰地产将争取2008年在香港上市。”
于是，有业内人士猜测华辰此次将茶亭街改造项目收入囊中则有“醉翁之意不在酒，在乎为上市做准备之意”。据悉，对于谋求上市的大型公司，有关于注册资本金、扩充资本金等上市硬指标的要求。因此，华辰地产今年起在福州大肆购地，跨行业出击轴承生产等工业项目，此次又竞挂茶亭街改造项目可能都是在为上市做准备。扩充资本、谋求战绩，赚取上市时更多的关注眼球。
对此，业内人士颇有腹诽。将可能影响一个城市形象的茶亭街改造项目作为华辰地产上市的嫁衣，未免有失偏颇。何况竞挂者在这种趋利心态的驱使下，工程质量是否有保障尚待考量。茶亭街的命运将在新的投资者手中如何延续？商人所追求的商业利益与历史文化传承的冲突能否得到和谐统一？■
Friday, February 9, 2007 3:13:16 AM
供地的又一场革命
——工业用地招拍挂出让评述
2007-2-2 9:43:41 来源：中国国土资源报
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“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”国务院2006年31号文件的这条新政，无疑使成长中的中国土地市场猛然一跃。
像所有新生事物一样，工业用地招拍挂的一律化，有击节叫好的声音，也有或质疑或否定的不和谐音。不论看不看好，有一点大家达成了共识，那就是：全面推进工业用地招拍挂出让，已成国家意志；而工业用地走市场，绝非轻松之旅。
让我们站在历史的交汇与转折处，深深思考这一场供地制度创新的革命意义。
低成本的工业用地，支撑了高速度的工业化，也使大量土地资产流失
改革开放以来，中国工业化、城市化取得的成就举世瞩目。土地在其中作出了难以估价的贡献。
据不完全统计，到2001年之前，全国累计收取土地出让金达到5000亿元。这个数字，随着土地市场化程度不断提高而迅速攀升。有关统计显示，2001年－2003年，我国土地出让金合计9100多亿元，2004年全国推行经营性用地招拍挂后，当年全国出让金价款就达5894亿元，即便在紧缩“地根”的 2005年，土地出让金总额仍有5505亿元。
对于长期苦于无钱搞建设的中国人来说，土地资产价值的发现如同遍地拾金。用土地换工厂换桥梁换道路，用土地吸引投资吸引技术吸引外商，用土地养人养企业养财政……无怪乎有人说，“土地进入市场，为中国近二十年的崛起所发挥的作用，几乎是决定性的”。
然而人们同样不能忽略的是，这片创造了惊人财富神话的土地，也付出了在工业化进程中惊人的低成本代价。
工业化和城市化需要的大量建设用地，主要由廉价的农地“变身”而来。在20世纪90年代的10年间，城乡建设用地增加2640万亩，其中81%的新增建设用地来自于对耕地的占用。“十五”期间，全国新增建设用地3285万亩，建设共占用耕地1641万亩。事实上，正是农村“廉价”的土地和主要来自于农村的廉价劳动力，使工业化的成本节约下来——中国产业在很长一段时间保持的这种低成本优势，吸引了全球的产业转移和采购，使中国逐步成为世界的“大工厂”。
对廉价到手的土地，习惯于“放长线钓大鱼”，以低廉的土地出让价格甚至零地价或白送土地开发费用以吸引外资，赚取税利，一度成为地方政府普遍的“以地生财”之道。他们惯常的运作手法就是，根据投资者投资规模、年产值、带动效应的不同，量身定做土地优惠政策。投资规模、年产值、带动效应越大的投资者，可获得越多的土地优惠。
自20世纪90年代中期以来，中国工业化进程中的低地价之战此起彼伏。长期居于全国经济领军地位的上海，曾在“长三角”引资之风最为强劲的2000年前后，为了与左邻右舍竞抢投资，推出了著名的“173计划”，将邻近苏南、浙北的嘉定、青浦、松江三区共173平方公里的区域划定为“降低商务成本试点园区”，在园区内设置各项优惠政策。做法之一就是，工业地价一降再降，每亩出让价一度压至5万－6万元，远低于土地开发成本。
根据中国城市地价动态监测系统调查结果分析，2005年，我国工业用地价格平均每平方米492元（每亩32.8万元），而同期商业用地平均地价为每平方米 2062元（每亩137.5万元），后者为前者4倍多。事实上，我国工业地价长期以来被行政手段严重扭曲、压低，专业人士的结论是，即使目前工业用地出让价格上涨40－60%，也只是恢复到基准地价的水平。
必须承认，改革开放以来，我们为实现工业化目标，政府人为压低了生产要素供给的价格，这种全社会资源补贴工业的模式，在当时的历史背景下，确实为支持经济的持续快速增长作出了巨大贡献。然而今天，当中国的工业化、城市化长足发展，历史需要以城济乡、以工补农之时，工业的低地价道路就再也走不下去了。
工业“低地价”，牺牲的不仅是土地资产，更是工业化和整个社会发展的质量
科学发展观大倡的今日中国，工业地价的随意化、低值化与“又好又快”的发展要求格格不入。
工业地价低值化，很容易造成工业低质化。2005年前三季度，在全国GDP增幅同比回落0.1%的同时，长三角回落却达2.6%。领跑中国经济近10年的长三角“巨人”，首次大幅放缓了前进的步伐。
在分析原因时，人们发现，土地资源的滥用，使长三角付出了巨大的代价。其一，据调查，在整个长三角，工业用地平均产出率约为2亿元/平方公里，只相当于国际工业用地平均产出率的1/80。与此同时，无地可用成为今天这一地区无言的惆怅。其二，产业同构现象严重。统计显示，在长三角16个城市中，选择汽车作为重点发展产业的有11个城市，选择石化产业的有9个城市，选择电子信息业的有12个城市。在食品饮料、纺织、印刷、塑料、办公机械设备等产业方面，三地的同构率竟高达80%以上！“严重的产业同构使长三角经济集中区域开始互相‘血拼’，产业集中的优势反而转化为产能过剩的劣势。”研究人员分析，长三角地区经历长期发展之后，伴随着资源消耗的惯性增长、成本的刚性上升和同质化竞争中的效益递减，“瓶颈”开始凸现，经济发展速度回落成为必然。
当然，工业用地低地价出让的危害，不止长三角一域。在广大中西部地区，“低地价”成为地方政府更惯用的招商策略。
工业用地的低成本过度扩张，对固定资产投资规模过大起了火上浇油的作用。根据2005年完成的工业普查的结果，我国全社会固定资产投资占GDP的比例， 1985年是20.2%，1998年是35.8%，到2004年，这个数字突破性地达到51.5%。国家统计局最新数据显示，去年前5个月，全国城镇固定资产投资增长30．3％，增幅在2004年实施宏观调控后首次迈过30％的关口。
根据国土资源部对2004年以来的工业用地总量分析，工矿用地在整个建设用地供应总量中所占的比例长期持续稳定在43%，高于房地产开发用地及其他各种类型用地，在一些地区达到了50%甚至更高。
拿地便宜，显然是大量工业项目得以轻松上马的重要原因。然而，我们是不是需要耗用这么多地办工业呢？许多地方遍地工厂了，还在热衷于建立工厂；许多项目重复得不能再重复了，还在照建不误。工业低地价，是对工业粗放经营和土地粗放利用的最大鼓励，是旧式工业化道路的表征和成因之一。
工业用地“协议”出让，破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，也影响了区域的协调发展。协议出让不仅让某些官员寻租有机可乘，为盲目铺摊子、上项目创造了条件，为违规圈占囤积和倒卖土地等行为提供了土壤，而且妨碍了经济的一体化成长和梯次转移。在以邻为壑的低地价恶性竞争下，不同地区的经济协调发展，无疑是一句空谈。
与“低价出让土地招商”如影相随的，是对土地资源的低效利用、闲置浪费和国有资产的流失。国土资源部的一项调查表明，各地工业用地利用强度普遍偏低，即使在一些经济发达地区，不少工业项目用地容积率也只有0.3－0.6，投资强度每亩几十万元的有不少。在土地市场秩序治理整顿中发现，各地花园式工厂、大广场、宽马路等浪费土地的现象比比皆是，有的开发区里甚至建起了停机坪。根据国家审计署所作的2006年度审计工作报告，在被调查的87个开发区中，有60 个违规低价出让土地7873万平方米，流失土地出让金55.65亿元，有65个制定了明确的财政返还政策，79个开发区共向企业返还资金120.15亿元。在国有土地资产流失的同时，不少“工业家”坐收工业用地升值之利，也有不少贪官靠批地肥了腰包。
严重的社会后果，还有对农村财力的抽取和对农民土地权益的侵犯。低地价出让，政府不但得不到应有的土地收益，还要通过融资倒贴大量资金搞拆迁和基础设施建设，土地收入“赤字”造成的成本损失，促使一些地方政府通过低价征收土地来补偿，将经济代价转嫁到农民头上。经济基础越是薄弱的地方，这种情况越是严重。对工业用地地价的人为压低，无疑使中国的“三农”问题雪上加霜。
扫清障碍，迎接工业用地市场化的新时代
低成本的工业化之路，延缓了工业化质量的提高和土地市场的成长历程。
从土地市场发展来看，正是由于制度缺陷，使这个市场自土地有偿使用以来，一直深受随意批用方式的侵害，“隐形土地市场”的滋生、蔓延，国有土地资产的流失，非法圈占、囤积土地等等怪象此起彼伏。在每一次经济热潮来临之际，这些“病灶”一齐发作，土地市场的混乱无序便会登峰造极。上世纪90年代初的“房地产热”、“开发区热”，本世纪初同样以圈地为特征的“开发区热”，无不印证了这一点。
回首20年历程，我们不无遗憾地发现，在20世纪90年代整个社会发生重大变革的背景下，中国土地使用制度的改革长期徘徊不前。据2001年的统计数字，当时全国城镇国有土地中，划拨土地宗数占80%，面积占98%；出让宗数仅占15%，面积不到1%；实行有偿使用的土地中，运用招标拍卖等市场公开竞争方式的，仅占5%左右。即便是开创了历史第一拍的深圳市，在1999年以前，90%的土地实行的都是非市场价格的协议出让。而就在同期，据有关方面调查， 20世纪80年代之后到2001年之前，土地出让、转让所造成的国有资产流失每年在100亿元以上。
在中国从计划经济向市场经济转变中，供地革命姗姗来迟。土地招拍挂十年徘徊，从深圳第一槌起，直到上世纪90年代中后期，招标、拍卖才在市场经济发育程度较高的广东、浙江、江苏等省份，成为经营性国有土地使用权出让的主要方式；直到2002年国土资源部的11号令，经营性用地的协议出让方式才被正式“叫停”；而直到2004年的“8·31大限”，四类经营性用地领域中延续了21年的土地协议出让制度才退出历史舞台。
经营性用地招拍挂的推行，只是供地革命的开始。在更庞大的土地一级市场上，大量土地仍在堂而皇之地采用划拨或协议出让方式——在整个建设用地供应总量中比例最大、超过四成的工矿用地，长期以协议方式供地为主。工业用地的市场化任务，显然更为艰巨。
不过，比起经营性用地招拍挂的推行，工业用地招拍挂从提出到法定，只用了一年时间。正是经营性用地市场出让制度的平台和既有经验，使得工业用地的市场化可以从容登场。而这两种用地的招拍挂，使国有土地出让基本上实现了市场化。随意拿捏地价的时代，行将终结。
当然，作为一项根本制度，工业用地招拍挂要在全国广泛推开，还是要面对一个又一个的路障。
最大的障碍，来自于那些在旧体制下尝足了甜头的地方政府领导。在他们看来，工业用地招拍挂与招商引资、发展地方经济格格不入。由市场来定价，剥夺了地方政府对工业用地的定价权，收掉了政府手中招商引资的“法宝”，关上了一些官员创造“政绩”和寻租的门路。市场化供地方式的介入，显然与当前招商引资的固有模式难以相容。中西部地区对此尤其反应强烈，“我们这里上项目请人都请不来，如果还设置门槛，谁还愿意来投资呢”？
有人对工业用地招拍挂的抵触情绪，还源于一种潜在的担心。“如果我这里搞了，左邻右舍不搞，好的项目岂不都跑到别人那里了？”此外，招标拍卖挂牌出让很大程度上体现“价高者得地”的原则，但按照“价高者得”取得土地的企业，未必在创利税、扩大就业、推进地方产业集聚、产业升级、产品升级的宏观社会经济效益方面也是最佳，这也使一些政府疑虑重重。
从操作层面来说，不少人感到有困难。推行招标拍卖挂牌出让，要求“供地在前，立项在后”，而现行工业项目审批程序则是“立项在前，供地在后”，程序变了，整个供地程序和机制都要变，但目前还没有一套完整的、适合工业用地招拍挂出让的机制和配套措施。
障碍如何扫清？答案在实践中，在发展观和用地观的转变中。事实上，工业用地走市场早已从理论走向实践。在经济较发达的广东、浙江、江苏等地，工业用地招拍挂的槌声已经不绝于耳。据了解，浙江省有近30个市、县（区）开展了工业用地的招拍挂试点。截至今年第三季度，工业用地招拍挂出让面积已达103.5公顷，出让金总额35092万元。
相对于东部，中西部地区工业用地招拍挂的步伐滞后，但也不是悄无声息。2004年－2006年上半年，河南省工业用地招拍挂出让面积占总量的3.09%，贵州占3.34%，甘肃1707宗招拍挂出让的土地中，工业用地占217宗。此外，吉林、山西等地也在摸索。
2006年11月21日，国土资源部在南京召集了全国工业用地公开出让座谈会。与会者一致认为，推行工业用地招拍挂出让制度，是工业用地实行市场化配置的重大制度变革，对于严把土地“闸门”、防止工业用低成本过度扩张，对于建立工业用地市场形成价格机制，对于防治土地出让领域的腐败行为，具有重要意义。 “工业用地招拍挂迟早要搞。这不是个人意志所能决定的，而是市场经济的要求。”
会上，国土资源部负责人明确表示，推行工业用地招拍挂工作，一定要“全国一盘棋，一个口子也不能开”。
尽管面对重重阻力，但工业用地招拍挂的大方向不可逆转。让我们举起双臂，迎接工业用地市场化的新时代！
（转自《中国土地》）
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：张晏)
Wednesday, January 31, 2007 1:37:03 PM
房展会人头攒动、新楼盘转瞬销售一空、房价一涨再涨……面对如此火爆的场面，任凭购房者有再好的耐性恐怕也难以做到稳若泰山。然而这一切背后又有多少不为人所知的内幕呢？
日前，记者通过朋友介绍先后结识了A(某广告公司经理)、B(某房地产公司销售经理)、C(某房地产公司工作人员)三位房地产业内人士，由此得以一窥房地产公司的营销“谋略”。
“谋略”之一：间歇式营销
“‘间歇式营销’又被称为销售控制，顾名思义，就是房地产商通过人为地控制销售进度，同时配合价格的上调以制造销售火爆、供不应求的效果。”A首先给记者做了一次“扫盲”工作。
“媒体经常会报道某楼盘开盘当天销售火爆，销售额高达多少多少万元。这其中也有水分吗？”记者问到。
“一般是这样，地产商如果定在10月份销售，通常在6月份就开始推广。当预订客户积攒到一定规模时，再一次性卖出部分楼盘，然后告知客户暂时无房，藉此继续积攒客户，达到一定规模时再一次性售出部分楼盘。通过如此调控造成人为的供应紧张。”A进一步解释说，这种手法通常只适合比较热销的楼盘，否则就可能弄巧成拙了。
几天之后，B给记者讲述了一个实例。
不久前，某开发商在一个新楼盘开建之后不久就开始大肆宣传，吸引了许多人上门询问楼盘情况。此时开发商开始实行“内部登记”，请有意向者登记签名，等候开盘通知。由于登记房价相对便宜，登记者一时趋之若鹜，开发商由此积累起大约200多名的第一批客户群。
此后不久，开发商领到了200多套房子的预售许可证，随即通知首批已登记的客户在同一天到售楼处“正式预订”。但是开发商并没有一次性把200多套房子全数推出，而是宣称当前只有100套房源。同时言明100套房子预订完毕后“房价将要发生变化。”购房者因此不得不争相编号排队竭尽全力争取“入围”。随着 100套房子的售出，更多的购房者则被排除在外。此时开发商通过进一步宣传造势，又积累起了第二批客户群。随后择机发售第二批房子，同时在价格上适当上调。最重要的是，人为地控制销售数量，以造成供不应求、购房者争相排队领号的表象，吸引了更多的购房者加入。如此反复，促使购房者产生一种恐慌心理，同时又派生出一批投机者从中“炒房”，再次促高房价。
“在销售现场还有一些讲究，例如不要让已经买房的客户立即走了，应该设法把他留住，好利用他来渲染其他还没下定决心的客户。”B的语气中多少带出一丝得意的神情。
“谋略”之二：价格虚涨
“‘间歇式营销’？现在竞争这么激烈，客户要是跑了怎么办？”刚一见面，C就对记者提出的话题很不以为然。
随后他就向记者介绍了房地产公司的另一个“法宝”。
“圈里人都知道楼盘的价格最忌讳长时间一成不变，不管楼盘热销与否，每隔一段时间楼价都要煞有介事地上浮一次。”
“如果市场对上涨的价格不接受怎么办？”
“可以以节日促销、展会让利、现场抽奖等各种方式变相降价吸引客户。而且每次涨价的幅度，通常不会超过2%或3%，否则涨势过猛，容易与市场脱节，涨势过缓又不足以刺激购房者。为了配合价格上调的策略，还要有意先卖差一点的房子，然后再卖位置和户型较好的房子，为随后的涨价提供依据。”
说到这儿，C还给记者讲了一个故事。“有的涨价原因还挺有意思的，有一个楼盘开盘时宣称起价4000元／平方米，但是仅仅一周之后起价就涨到了4500元／平方米。原来所谓的起价4000元／平方米，是因为有一套房子户型和位置最差，因此标价4000元／平方米，其余的房子则都在4500元／平方米以上，一周后最差的房子售出了，因此起价自然就‘涨’到了4500元／平方米。”
“谋略”之三：谎报销售进度
购房者在售楼处经常会看到一个销控表，其中贴上小红旗的位置表示此处房产已售出。而细心的购房者会发现，即使是开盘才几天的新楼盘也会被贴上很多小红旗。除了有个别项目确实很走俏以外，许多楼盘都采取了虚报销售进度的手法，被开发商贴上小红旗的位置有一些并没有卖出，开发商贴上小红旗是想向购房者表明—— 楼盘热卖、欲购从速。
如果购房者有足够的耐心和细心，过一段时间再去售楼处，就会发现原来被贴上小红旗的一些位置已经空了出来，而原来空白的位置而今部分已经被小红旗所占据。这是因为随着部分楼盘的售出，开发商已开始把原来谎称售出的楼盘拿出来销售了。
“通常开发商都有两个销控表，一个是给买房人看的，一个是给自己看的。”在介绍完销控表的秘密后，C还向记者解释说。
另据B透露，在北京，许多商品房项目销售放号都是只放1／3左右，1／3的房子卖完了就对外宣称没房子了，其目的就是——制造楼盘热销的假象。消费者一看快卖完了就会急着买，此时开发商再一点儿一点儿地出售，所以很多标着售罄的楼盘总有别人转让，或者一些所谓的“尾房”在出售。
“谋略”之四：制造火爆场面
人头攒动，摩肩接踵的场面不但意味着热闹火爆，而且能大大地吸引人们的注意力。但是如果你认为哪个楼盘排队的人多哪个楼盘必定卖得好，你也许就错了。
A向记者证实，的确曾有开发商为了制造这种火爆的场面花钱雇一些人来现场排队(俗称“房托”)。
“‘房托’也不是随便选的，例如小户型的楼盘要雇大学生，以提升楼盘品质；一般住宅楼要雇四十多岁的家庭主妇，既有亲和力又有煽动性。”B补充说。
他还进一步向记者透露，除了雇佣“房托”，开发商还会有意让购房者集中在某一天(通常是开盘日)同时来到现场，人为地制造热闹火爆的场面。例如销售人员会电话通知客户，告诉他如果在某一天来现场购房可以享受一个较大的折扣，或者有什么优惠活动等等，这样就可以保证原来比较分散的客户能够集中在某一天来现场，给外人以购买踊跃、销售火爆的印象
Tuesday, January 30, 2007 3:27:29 PM
持续不断的论争和民间情绪，让房地产跟酒后驾驶、泡沫和坏预言发生了关系
"处于心理崩盘前夜"是关于房地产的最坏预言。持续不断的论争和民间情绪，让房地产跟酒后驾驶、泡沫和坏预言发生了关系。
如果说地产商是近年来中国城市的强势暴发户，那么这个暴发户现在虽然外表强势，但心理优势几近崩溃。在地产"黄金时代"形成的习惯被土地政策所改变，地产商"英雄无用武之地"，土地的价高和难求使滚动开发的链条难以衔接，"下一个项目"成了心病。地产的"暴利"以强行分肥的方式往上游转移，不能不说是2006年地产飙车中的一次关键性换档，因为在行情看涨的情势下压缩土地供应，"不小心"使楼盘供应预期吃紧，结果想换低速档却换成了高速档，于是地产商仍担着"暴利"的名分狂飙突进，一任"房奴"叫骂。
土地利润的强行转移使地产商的身份悄然"平民化"，地产商不再是"城市运营商"，甚至由强势暴发户悄然"堕落"为弱势暴发户。"地产洗牌"的形势严峻起来，地产商面临三条出路：要么成为具有规模的专业大公司，"学习万科好榜样"；要么成为具有特色的专业小公司，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)将SOHO进行到底；要么干脆转移斗争大方向，张宝全(张宝全博客|张宝全新闻)去搞EVD。
地产商再苦也苦不过"房奴"，眼见得地产形势一片大好，房子却越来越买不起--普通市民只剩了三条路：要么做"房奴"，太贵；要么去集资建房，太难；要么不做"房奴"也不去集资建房，就凑合着住，太挤。2006年的中国地产基本上属于酒后驾驶，酩酊着闯向2007年。警察叔叔手里捏着罚单还在纳闷"它怎么不减速呀"，看客则念叨着"多危险呀！快出事了快出事了"--地产商集狂躁症、抑郁症、强迫症于一体的无奈的歇斯底里，畅快淋漓的背后是一种几近绝望的颓唐。
政府早就说了解决房子问题的三条路：高收入者去找地产商买房子去，贵贱看行情；中低收入者去找政府买经济适用房去，交材料排号；没钱没房者去住政府提供的廉租房去，保障基本居住。后两条路有点窄，大家往第一条路上一挤就挤成了"房奴"。不少地方政府也是醉翁之意不在酒，后两条路修不出什么财政收入，还不如在第一条路上多设几个收费站。当然政府也着急，要让地产市场里70%的房子都90平方米，"房奴"就别再贪大求阔了。
中国市场兀自有了些大国的醉意，人民币不想升值还是升值，奢侈品没怎么消费即成大户，慈善成了富豪时尚，当代艺术成了投资热门，电影稍微一拍就敢去奥斯卡，房子更是稍微一卖就价格疯涨。地产商要建和谐社区，政府要限定商品房面积，老百姓要雇地产商给自己盖"经济适用房"；地产商一边研究户型一边研究城市文化，政府一边研究提地价一边研究压房价，老百姓一边研究投资回报一边研究地产商资质；开发区变成了创意产业，创意产业变成了开盘活动，开盘活动变成了生活方式--醉有醉的迷狂，但也总有酒醒的时候。酒醒的时候还有2008奥运会的辉煌等着醉意难消的中国地产。
坏预言：
从现在起到2008年，北京市的房价不会有大的波动。土地政策只是影响房价的诸因素之一。虽然用地指标越来越少，但在控制增量的原则下，对已有的建设用地还可以进行适当调控。截至2005年，北京还有2亿平方米的存量房，开发潜力巨大。--2005年年初，北京市发改委主任丁向阳
好预言：
中国房价高涨主要是受资金推动和地方财政政策的影响。中国房价2007年将进入调整期，2008年或2009年将进入谷底。--摩根士丹利亚太区前首席经济学家谢国忠
如果顺着2006年房地产市场政策思路，那么2007年房地产市场会围绕着改变房地产发展模式、调整产品结构这个大思路进行，就得生产更多绝大多数民众有支付能力的住房产品。而为了达到这一目标，政府就得从银行信贷政策、税收政策、土地管理政策等方面入手。如果能够这样做，那么2007年的房地产市场将出现根本性转变，国内房地产市场也将迎来持续稳定的发展。--中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)
2007年房价过快上涨势头将进一步得到遏制，房价涨幅会进一步回落，楼市亦将更加趋于理性。--国家信息中心经济预测部主任范剑平
央行将于二季度再次加息；商品房成本将宣布公开；地产寡头将垄断大城市40%以上的市场；各大城市综合房价整体下降；中国住宅权属公开；个人集资建房将得到首肯；房地产开始转向买方市场。
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