1978's Space

【现场篇】 　　众多市民急着出手卖房 　　昨天中午12点半，排了40多分钟队的市民李先生嘟哝着说：“我们光知道从8月1日起要强制征收二手房买卖个人所得税了，只有赶在1日之前办理登记手续把房子出手，别的不管了。”他说，自己的房子本来并不急着出手，因为房子挂牌在一家中介公司，这两天中介打了好几个电话，说有买主要买房，希望他这套挂牌55万的房子便宜3万元卖掉，他怀疑是中介自己“吃房”。 　　一名房产中介公司经纪人私下告诉记者，“老板”已经刻意让他们压低房东价格，能降到10万的，立即可以动用公司现金、以假买房人“吃”房。 　　已售房产昨天赶着过户 　　林先生2002年就买了福建路的一套房改房，此后几年一直催着房东过户，但房东总是以没时间推脱。前天房东突然主动打电话拉着他过户，就是为了避掉个人所得税。有同样遭遇的市民不在少数，他们认为政策来得猝不及防，政府部门又没有及时解释清楚，只能被动地来办手续。 　　晚九点，还要排一小时队 　　昨晚9点，华侨路交易登记中心，一到三楼依然灯火通明。在一楼的测绘窗口，还有十几名市民在等待工作人员对房子户型测绘更名。市民朱女士说，她买了玄武区的一套二手房，本来房东说白天就准备来登记交易的，结果房东抽不开身，推到了晚上。二楼的收件大厅内，4到11号八个受理窗口全部开放，每个窗口排队的市民都有五六个，大厅内还有100人左右。受理科的工作人员告诉记者，根据联网电脑查询，大光路登记中心工作到18点40分、中央门登记中心工作到17点30分，均超过了原来的下班时间。南京市房产局产权市场处一名负责人说，华侨路登记中心承诺到24点下班，但目前看来一个小时就能办完。 　　晚十点，不时有市民赶来 　　21点30分，产权市场处人士告诉记者，光华侨路登记中心已经超过了1000套的二手房登记量，根据现场的排队情况，到24点，登记受理量应该不会再超过200套了。这次晚上加班，和去年、今年“六一”新政前一天晚上加班相比，人数明显比以往多了。他说，只要在24点前有人排队一定办理，但一过24点就是8月1日了，收件登记的日期就不能算是7月31日的了。22点，在一楼大厅入口处，记者发现依然有三三两两前来办理登记的市民。 　　不良中介趁乱蒙骗市民 　　记者采访时发现，一位市民在一楼大厅门口对着电话气愤地骂着一家中介公司。这名李姓市民告诉记者，他托一家中介卖石鼓路的一套房子，面积50平方米，总价定的是39万元，中介找了买主后，一个劲让他们快签字，说个税优惠就最后一天了。他也没多想，就直接签字了，可是拿到买卖契约一看，可本来说好手续费是免的，竟然变成了买卖双方各交0.7%的代理手续费，现在卖房的钱还在中介那里托管，看样子这个手续费少不了了。 　　成交量是平日的近10倍 　　南京市房地产交易登记中心统计的最新数字显示，截至昨天晚上24点，华侨路、大光路、中央门三个交易登记中心在一天内共受理二手房交易登记1300套左右，是平时交易量的近10倍，其中加班至24点的华侨路交易登记中心共受理了1103套。而据有关部门统计，在7月28日、29日、30日（截至下午5点）三天，三个交易中心共受理房产交易登记4601件，而平时的登记量一般在200－300件之间，估计二手房平均每天在1000套左右，也达到了平时的七八倍。 　　【贷款篇】 　　二手房贷款也闹“井喷” 　　昨天是二手房强征20%个税前的最后一天，很多市民抢在新政前进行房产交易，就连贷款也想抢在最后一天全部办完。这两天二手房贷款跟着房产交易一起“井喷”，昨天二手房贷款业务也随之加班至夜里12点。不过，银行人士提醒市民，其实，想节省税收开支的市民只要在新政前办理完交易手续就可以了，至于贷款，可以在接下来的几天内慢慢办。 　　贷款合同不够用 　　“这两天忙得晕头转向，今天晚上我们还要跟着交易市场一起加班到夜里12点。”南京市二手房贷的龙头老大建行这两天二手房贷交易量“井喷”。设在华侨路房地产交易市场的建行服务网点，最近几天平均每天都要收到60－70笔贷款申请，是平常的三四倍。因为突击办理贷款的人很多，周六该行甚至出现合同文本全部用完的空前盛况，于是银行不得不紧急联系印刷厂，加印贷款合同送到交易市场。 　　深圳发展银行南京分行河西一网点，仅前天、昨天两天就收到了50多单二手房贷款申请，几乎一天的交易量赶上平时一个月的交易量。南京兴业银行房贷工作人员称，这两天该行的交易量是平时的三倍以上。而中信银行现在贷款审批量每天也有几十笔，在平时基础上翻番。 　　贷款可以慢慢办 　　“其实，对于需要贷款买二手房的市民来说，不一定非要赶在今天将贷款手续办好。”昨日南京多家银行工作人员称，只要昨天办好交易过户手续，今天开始再慢慢补办贷款手续也可以。据介绍，如果市民在房产交易中心办完过户手续，拿到过户收件单后，只要资料齐备，就可以先进行预审批，把贷款初步确定下来。也有市民通过中介找到房源后，在办过户手续同时，中介将贷款资料递交给银行。如果没有来得及办理贷款的，也可以从今天开始向银行补交贷款申请。 　　部分市民搭错了末班车 　　“一些市民在办理二手房登记时很盲目”，南京市房产局产权市场处受理科王科长说，因为税收部门细则没有出台，对很多市民的疑问也不好解答，房产部门“只有被动收件登记”。 　　市民李老爷子拄着拐杖来到受理科，要将名下的两套房子分别赠给两个儿子。南京市房产局产权市场处人士表示，像李老爷子这种情况，是父子关系之间的赠与，完全可以用立遗嘱的方式来确定，省得赶在这个节骨眼上遭排队的罪。另外，一些市民明明银行贷款还没有解押，买卖双方不能全部到场、也没有委托书，材料不齐全，也盲目过来办理登记，这些材料不全的市民上午退回去的就有几十个。 　　【解读篇】 　　二手房征税两大焦点问题 　　今天是二手房交易强征个税的第一天，昨天下午，江苏省地税局召集专家就新政实施的具体操作问题进行了讨论，有两大焦点问题引发了大家的议论，而这两个问题无疑也是老百姓最关心的热点。 　　焦点一：一年内先买房后卖房能不能退税？ 　　【新政要求】对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现在住房所交纳的个人所得税，先以纳税保证金形式交纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。 　　【市民疑问】家住上海路的贾先生住了几十年的老房子，如今年纪大了，子女都住在河西，因此老夫妻俩也想在河西买套靠儿子近点的房子，前段时间新房已经看得差不多了，合约都已经签了，他们原打算先搬进新房子，然后老房子慢点卖也不着急，可偏偏这时国家出了新政策，说是卖房以后再买房才能有退税的优惠，可是碰到贾先生这样先买房再卖房的该如何是好，可真难为了老人家？ 　　【专家解答】南京市地税部门有关专家告诉记者，类似贾先生这种情况可能并不在少数，这两天他们也接到不少的咨询电话，询问房屋“先买后卖”的问题。其实，从常理上说对于想换房子的市民先买房再房具有一定的合理性，很多人都是在搬入新居后再着手出售旧房的，如果只有一套住房，更不会先卖房再买房，不然卖了房住哪儿呢？尽管从情理上都讲得通，但从对国家政策的解释来看，能否把政策规定的“1年内”解释为“前后1年”，这还需要做相关的统一规定，目前要给出明确的态度还很难。当然，专家也表示有一点是肯定的，即江苏省的相关细则在不突破国家规定的基础上，肯定都会考虑到市民的实际需要，从而对政策进行合理合法的解释。 　　焦点二：户口是不是“唯一住房”唯一标准？ 　　【新政要求】对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 　　【市民疑问】刘先生去年刚刚退休，如今名下有两套房子，其中一套是单位的房改房。今年儿子要结婚，本来他准备卖掉房改房，给儿子买套新房，但眼见着国家政策出台，刘先生着急了！房改房当初买来才几万元，如今出售一交税就得上万，那太不合算了！无奈之下，他也想出了一个“点子”，把自己两套房子的一套“赠与”给自己的儿子，这样自己就只剩一套房子，如果要出售，那就可以按照“家庭唯一住房”享受免税的优惠了！ 　　【专家解答】唯一自住房该如何界定？专家介绍，目前看来“户口”还是区分家庭唯一住房的一大标准，因为所谓的家庭唯一住房，应该是家庭所有成员的唯一住房，即同一个户口本上的所有人员的住房。例如，同一户口本上所有人只有一套住房，那显然是家庭唯一住房，而如果同一个户口本上有几套房屋的产权人，那就达不到家庭唯一住房的条件。也就是说，像刘先生的情况，如果他与儿子分属两个单独户口，那在房子赠与儿子后，剩下的一套有条件作为刘先生的“家庭唯一住房”，但如果刘先生与儿子是在同一户口之下，那即使把房子赠与儿子，也很难称得上“家庭唯一住房”。最后，专家还强调，在实际操作时不仅要考虑“户口”条件，“过户”时间等因素也将会考虑在内，超过一定时间界限，即使过了户也不能被认同。 　　【影响篇】“二手房改房” 怎么交个税？ 　　针对很多市民的疑问，南京中广置业资深经纪人王小军对“二手房改房”怎么交个税作出了一一解答。 　　按2200元/平米算 　　王先生咨询：花14万买了一套“房改房”，面积是58平房米，装修后准备以34.8万售出，要交多少税？ 　　王小军表示，政策规定：“原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算房价款。”目前南京市的经济适用房标准价是2200元/平方米，依此计算，王先生这套房子，按最高的成本计算，14万元的总价就比2200元/平米的经济适用房标准要高，当然按14万的原值计算。其差额部分就是20.8万（34.8万－14万），再扣除已交的其他合理费用（姑且算做2万）和装修成本（最高为14万×15%=2.1万），差额部分为16.7万，个税就是3.34万（16.7万×20%）。 　　不适用1%－3%优惠 　　政策中还规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证的，税务机关可按住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由税务部门根据住房的所处区域等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。有市民提出，房改房是不是也能按这条规定执行？王小军解释说，这条规定肯定不适用于房改房，因为房改房即使不能提供原值凭证，也已经明确按经济适用房计算。 　　二手房个税面临两大悬念 　　税负会不会被转嫁？ 　　市场人士认为，不排除税负转嫁的可能,但更多人表示乐观。中原地产曲阳店的杨经理说，现在的大势与以前不可同日而语，先是延长征收二手房交易营业税的期限，后又强征个税，这些措施效应叠加，将进一步打击二手房市场投机需求。如果９０平方米以下的中小户型占开发总量７０％的比例能够落实到位，普通商品房的供求会趋于平衡，税负转嫁将没有可能性。 　　落实能否不打折扣？ 　　强征能否落实？业内人士认为，关键看执法刚性。《通知》至少还留有两处“活口”：一是纳税人不提供房屋原值凭证，税务机关可实行核定征税，具体比例由省市确定，幅度为住房转让收入的１％到３％。这里存在两个漏洞，一是税务部门的裁量权过大，二是卖房人会在“２０％据实征收”和“１％到３％核定征收”两个指标之间权衡、取其轻。这一规定会“诱使”卖家隐藏凭证。 　　另一个“活口”是夸大装修费用。由于发票缺失、查验困难，很可能无论实际装修费用多少，结果都按房屋原值１０％的最高限额折算。这样，炒家便有漏洞可钻：简单装修，高报成本，减小税基。 　　业内人士认为，如果税务部门真能与房地产管理部门携手、与中介机构协调，形成多部门协税护税的氛围，就没有填不了的“漏洞”。 引自：新华报业网