Le Blog de Webterre

Au terme de l'article 1244-1 du Code Civil, le juge civil a, de manière générale, la faculté de reporter ou d'échelonner le paiement des sommes dues par un débiteur, pour une période maximale de deux ans, en tenant compte des circonstances dans lesquelles se trouve celui-ci.

En 2006, le principe du délai de grâce a été repris en matière de crédit immobilier, à l'article L313-12 du Code de la Consommation. En cas de licenciement ou d'un autre imprévu rendant le paiement des échéances impossible, l'emprunteur peut saisir le juge d'instance pour lui demander de suspendre les versements.

Les sommes seront remboursées au terme du délai suivant des modalités que le juge déterminera. Elle ne produisent pas automatiquement d'intérêt.

Le Tribunal d'Instance compétent est normalement celui du ressort du siège de l'organisme de crédit, mais ce peut être également celui du lieu d'exécution du contrat, c'est-à-dire l'endroit où se trouve le bien acheté au moyen de l'emprunt. Cette distinction a son importance pour déposer la demande de délai de grâce auprès d'un Tribunal d'Instance qui n'est pas engorgé.

A l'audience, le juge demandera à se faire communiquer tous les documents pour prendre sa décision : contrat de prêt et échéancier, fiches de paie, courriers à l'agence bancaire ou à l'organisme de crédit demandant une révision du prêt, etc. La demande de suspension doit être motivée : un licenciement imprévu suivi d'une période infructueuse de recherche d'emploi constitue une raison suffisante.

Bien évidemment, il convient d'abord de prendre rendez-vous avec votre agence bancaire, voire le médiateur de l'organisme de crédit si un refus de négocier le prêt ou les échéances vous était opposé. Car il n'est pas rare que de telles situations apparaissent, votre demande d'aménagement de votre prêt restant lettre morte auprès de votre interlocuteur habituel. Sachez que la demande de délai de grâce peut vous aider en dernier recours à sortir d'un très mauvais pas, pendant quelques temps. Il est intéressant de noter que ce dispositif légal de protection du consommateur, relativement simple à mettre en œuvre, ne connaît aucune publicité - à l'exception de l'Association Française des Usagers Bancaires (AFUB).

En cette période de difficultés économiques, l'emprunteur particulier perd de son pouvoir face aux organismes de crédit. Mais lorsque sa situation professionnelle change et devient intenable au point de ne plus pouvoir faire face aux échéances de remboursement, il faut se rappeler que l'article L313-12 existe. Certes, l'emprunteur devra verser les échéances suspendues à l'issue du délai, mais il aura eu une bouffée d'oxygène pour retrouver du travail ou une source de revenus. Sachez saisir cette opportunité avant d'être laissé exsangue par votre emprunt.

Pourquoi l'achat d'un logement en location-accession (ou location-vente) est-il inexistant en France, alors que le "rent to own" existe et se développe en Grande-Bretagne ou en Espagne pour faciliter l'écoulement de biens qui se vendaient moins bien? Il n'y a pas d'explications économiques ou juridiques au refus de développer entre particuliers ce contrat intermédiaire entre la vente et la location. La loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété immobilière peut être appliquée en l'état, en dehors du champ réservé des programmes de logement social dans le neuf.


Les principes de la location-accession

La location-vente en immobilier est appelée juridiquement location-accession. Elle se caractérise par un report dans le temps de la vente définitive, le transfert de propriété intervenant après une période de location du logement par l'acheteur.

Le locataire-accédant ne fait pas d'apport personnel à la signature du contrat passé obligatoirement devant un notaire : il le constitue par une partie des redevances qu'il a payées pendant la période de location, en addition du loyer correspondant à l'occupation du logement.

En revanche, un dépôt de garantie au plus égal à 5% du prix de vente pourra être versé à la signature d'un avant-contrat, comme dans une vente classique, chez un notaire qui le conservera sur un compte-séquestre au nom de l'acheteur.

La loi du 12 juillet 1984 ne prévoit aucune limite de durée à la période d'occupation, qui sera librement déterminée par les parties, et à l'issue de laquelle le locataire-accédant aura à lever l'option d'achat ou y renoncer. S'il lève l'option, l'acheteur paye le solde et la vente devient définitive. Si au contraire le locataire-accédant renonce à l'achat, il obtient la restitution par le vendeur de la seule part des redevances mensuelles constituant son apport diminuée d'une indemnité de 1% ou 3% du prix de vente du bien -suivant que le bien a plus ou moins de 5 ans. En revanche, les loyers versés reste acquis au vendeur et le locataire-accédant doit quitter les lieux dans un délai de 3 mois- mais ne dispose d'aucun droit de rester dans qu'il .

La loi prévoit d'autres mesures en cas de renonciation à la vente du fait du vendeur et sur la prise en charge des dépenses indispensables au bien avant l'issue du délai.


Les avantages de la formule

Il faut comprendre que le régime de la location-accession est totalement indépendant du régime classique du bail d'habitation. La relation entre le vendeur et le locataire-accédant est très différente de celle existant entre le bailleur et le locataire simple : le locataire-accédant est motivé par l'acquisition future du bien et va donc logiquement chercher à constituer le financement de l'achat et à préserver l'intégrité du bien occupé.

Lorsque j'exerçais comme agent immobilier, j'ai rencontré quantité de propriétaires qui ne voulaient plus entendre parler de locataires pour leur bien pourtant inutilisé, en raison de trop nombreuses expériences de dégâts et impayés. C'est un fait qu'il faut entendre, de la même façon que certains propriétaires proposent à la location à des prix déraisonnables des biens qu'ils n'auraient aucune chance de vendre en l'état. La location-accession est l'instrument juridique idéal pour deux parties qui ont un égal intérêt à faire affaire autour d'un bien.

Cette formule convient pour des personnes ayant une confiance réciproque -parents et enfants, amis proches- et des intérêts complémentaires : plutôt que de garder un bien qu'il n'occupe pas sans en tirer de revenus,donc perdre de l'argent, le propriétaire pourrait le louer au futur acheteur qui n'a pas encore les moyens de l'acheter.

Car c'est là l'idée centrale de la location-accession : permettre au futur acheteur de constituer progressivement un apport suffisant pour pouvoir acheter comptant plus tard ou bien obtenir un crédit à un meilleur taux. On sait qu'un apport de 25 à 30% fait une différence considérable pour le banquier, et pouvoir justifier de plusieurs années de versement d'une redevance est également déterminant.


Les raisons du silence

La location-vente existe dans d'innombrables secteurs commerciaux, il n'y a qu'à voir les offres des constructeurs automobiles en matière de financement de leurs véhicules. La Location avec Option d'Achat vise une clientèle plutôt innovante et le message suggère que le constructeur s'adresse à de fidèles clients pour adopter une formule plus originale que l'achat ou le crédit classiques.

Par conséquent, pourquoi en France ce mécanisme existe exclusivement comme "mode d’accession à la propriété réservé aux plus modestes", pour citer le site de la Fédération Nationale des Sociétés Coopératives d'HLM, qui en fait uneprésentation détaillée? Nous avons vu que la loi du 12 juillet 1984 l'autorise expressément pour les logements anciens et entre particuliers.

Quant aux autres pays, ils y ont recours sans hésitation. Les États-Unis depuis longtemps (voir par exemple ces annonces), l'Angleterre et surtout l'Espagne plus récemment, pour faire face à un excès de biens immobiliers sur le marché par rapport à un nombre restreint d'acheteurs, avec moins de capacité de financement qui plus est (voir cette présentation très explicite en anglais de la formule de "rent to own" par une agence spécialisée).

Alors pourquoi la location-accession entre particuliers est-elle totalement absente du marché immobilier français malgré son adaptation à la conjoncture actuelle et l'existence d'un texte spécifique? Parce qu'elle contredit le sacro-saint principe de l'immédiateté de la vente sur lequel repose toute la transaction immobilière : l'État et les collectivités territoriales prélèvent les frais de mutation, les officiers ministériels que sont les notaires perçoivent leurs émoluments et les intermédiaires comme les agences ou les entreprises de diagnostics leurs honoraires. Aucun d'entre eux ne peut envisager de reporter dans le temps tout ou partie de ces versements, d'autant plus que le locataire-accédant pourrait au bout du délai d'occupation avoir l'idée saugrenue mais parfaitement légale de ne pas acheter... Trop compliqué, trop incertain, hop... la formule est envoyée au cimetière des textes encombrants.

Je repose donc la question : pourquoi tous les autres pays y arrivent et pas la France? Et j'en ajoute une dernière : est-ce que la formule aurait été vue comme concurrente du circuit traditionnel du crédit? Je serais heureux de connaître vos avis et suggestions sur ce sujet. Il faut essayer toutes les pistes de sortie de crise et l'on ne peut pas faire l'impasse sur les solutions innovantes et qui marchent.

En France, pour se loger, l'alternative paraît simple : il faut être propriétaire ou locataire. Pourtant le droit français propose des solutions intermédiaires qui trouvent tout leur intérêt en cette période de difficulté d'accès au crédit immobilier. Personne n'avait cherché à les sortir du Code Civil où elles dorment depuis un moment. C'est chose faite grâce au blog de Webterre...


Payer d'abord, devenir propriétaire plus tard

C'est le cas de la location-accession dans laquelle le locataire-accédant va verser au propriétaire une redevance mensuelle, incluant un loyer, pour l'occupation d'un bien immobilier qu'il pourra choisir d'acheter après un certain délai pendant lequel il constitue également son apport.

Cet outil a été cantonné volontairement à l'accession à la propriété dans des programmes neufs adossés au dispositif PSLA -Prêt Social Location Accession- financé par l'État, alors qu'il est parfaitement applicable à l'achat d'un bien immobilier ancien entre particuliers.

Le régime de la loi du 12 juillet 1984, appliqué strictement, présente quelques inconvénients : une indemnité au profit du vendeur de non levée de l'option d'achat par le locataire limitée à 1% de la valeur du bien, pas de possibilité de demander le versement d'un dépôt de garantie à la signature du contrat de location-accession. Il est toujours possible de sortir du cadre de cette loi pour établir entre le vendeur et le « locataire-acquéreur » un contrat de location-vente ad hoc.

Beaucoup d'acquéreurs seraient prêts à adopter cette formule remise au goût du jour, car ils se sentiraient davantage futur propriétaires que locataires. Leurs conditions d'accès au crédit seraient améliorées. Les vendeurs seraient rassurés de conserver la propriété de leur bien et satisfaits de percevoir des loyers tout en étant en dehors du régime du bail d'habitation « classique » qu'ils perçoivent souvent comme contraignant, ce qui les dissuade de mettre sur le marché locatif.

Devenir propriétaire d'abord, payer plus tard

Il s'agit de la vente immobilière avec paiement du prix à terme : le transfert de propriété a lieu immédiatement mais l'acquéreur va payer au vendeur le prix en mensualités assorties d'intérêt suivant un échéancier prévu à la signature de l'acte. Dans ce cas, en effet, il est communément dit que le vendeur « fait le banquier ».

Cette formule peut donc être avantageuse pour permettre une transaction entre personnes qui se connaissent bien et où la confiance du vendeur sur la certitude d'être payé de l'intégralité du prix par l'acquéreur est forte. Mais les ventes avec paiement différé sont systématiquement assorties de précautions et garanties au profit du vendeur pour qu'il puisse récupérer son bien ou obtenir l'intégralité du prix de la vente. Cette solution juridique peut donc facilement devenir source de litige ultérieur.

La première précaution est de spécifier très précisément les conditions de paiement dans l'acte de vente, en particulier la date à laquelle l’acquéreur devra au plus tard s’acquitter de sa dette, avec taux d'intérêt de retard dissuasif.

Surtout, plusieurs garanties sont reconnues au vendeur :

- le privilège du vendeur : pour lui garantir le paiement de la partie du prix payable à terme, le notaire rédacteur formalise à la conservation des hypothèques une inscription de privilège de vendeur sur le bien. Cette garantie hypothécaire permet au vendeur, en cas d’impayé, de saisir l’immeuble et de le faire vendre aux enchères publiques pour récupérer son dû.

- la clause résolutoire, également inscrite par les soins du notaire rédacteur à la conservation des hypothèques, est destinée à permettre l’anéantissement rétroactif de la vente à défaut de paiement du prix, et donc au vendeur de retrouver la propriété de son bien.

- le transfert de l'indemnité d'assurance, si un sinistre devait intervenir avant que le prix ne soit entièrement payé. Pour cela, l’acquéreur doit justifier au vendeur la souscription d’un contrat d’assurance incendie et le notaire rédacteur signifier la créance du vendeur à la compagnie d’assurance, qui versera au vendeur l'indemnité due au à hauteur de sa créance en cas de sinistre, celle-ci verse. Le problème se pose dans les mêmes termes en cas de décès de l’acheteur avant l’entier paiement du prix, sa dette se transmettant à ses héritiers. Pour pallier le risque d'impossibilité de paiement, il est préférable que le vendeur exige de l'acquéreur la souscription d’un contrat d’assurance décès à son profit garantissant le paiement de la partie du prix payable à terme.

Ces garanties sont là pour réparer les conséquences du transfert de propriété en cas de non paiement mais elles ne trouvent leur aboutissement que sur le terrain contentieux. La vente avec paiement différé entraîne une plus grande insécurité juridique que dans le cas de la location-accession, où c'est le transfert de propriété qui est différé, le paiement se faisant au fil de l'occupation des lieux par le locataire-accédant.

Vendre son bien, l'habiter, et le racheter plus tard

Ce cas de figure, prévu aux articles 1659 et suivants du Code Civil, existe même s'il est rarement appliqué : il s'agit de la vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat. Un contrat établi devant notaire va garantir au vendeur la possibilité de racheter son bien ultérieurement et lui permettre de continuer à occuper le bien en signant un contrat d’occupation des lieux avec l’acquéreur et en lui payant des indemnités d’occupation. C'est une solution particulièrement indiquée pour les propriétaires fortement endettés exclus du crédit bancaire classique.

Une présentation très claire de la vente à réméré est faite sur cbanque.com, un excellent site d'information indépendant sur la finance et le patrimoine, dans le domaine du crédit et de l'épargne.

Le droit immobilier est plus riche qu'on ne le croit : il est temps d'utiliser des outils trop longtemps méconnus pour proposer aux ménages de nouvelles pistes pour faire face aux difficultés actuelles en matière de logement et de crédit immobilier.