Love at every corner in the world...

七夕情人节。有巧克力、QQ糖、情书还有一首古词。

《鹊桥仙》
　　　—秦观

纤云弄巧，飞星传恨，银汉迢迢暗渡。

金风玉露一相逢，便胜却人间无数。

柔情似水，佳期如梦，忍顾鹊桥归路。

两情若是久长时，又岂在朝朝暮暮。

麦德龙是世界第一的现购自运制商业集团。麦德龙于1995年来到中国并与中国著名的锦江集团合作，建立了锦江麦德龙现购自运有限公司。1996年，麦德龙在上海开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功。给中国带来了全新的概念。

麦德龙是第一家获得中国中央政府批准在中国多个主要城市建立连锁商场的合资企业。麦德龙的到来填补了中国在仓储业态上的空白，中国麦德龙具有许多优势，例如：严格遵守中国法律，向当地政府交纳大量税款，对员工进行专业培训促进就业及当地经济。 同时麦德龙也吸引其它投资促进区域经济。先进的分销系统给予中小企业帮助。

麦德龙通过其全国性分销系统将当地产品投入国内市场的同时吸引着各地顾客。同时麦德龙国际分销系统将中国商品推向国际市场。

2002年我们在中国北部、东部、南部和中部建立了四个销售区域。目标是尽可能接近我们的顾客，供应商，员工并且在中国进一步发展。

历史
麦德龙历史

- 1964
Otto Beisheim博士教授在德国成立了第一家针对专业顾客的麦德龙现购自运有限公司。

- 1995
麦德龙现购自运与著名的锦江集团成立了合资公司：麦德龙锦江现购自运有限公司。

- 1996
在上海普陀区第一家商场开业。

到目前为止，麦德龙在中国开设了29家商场。在未来的3到5年内麦德龙在中国的商场将达到40家。

理念
一般理念


现购自运批发是自我服务的批发：顾客自行挑选商品，支付现金并取走商品，基本特点是：

目标顾客明确：仅仅服务于专业顾客，例如：酒店、餐馆、酒吧、咖啡馆、餐饮店、饮食服务店、食堂、一般或专门食品和非食品零售商、服务提供商、自由职业者、大宗客户、政府部门及机构。
商场根据产品范围和需求而设计，其结构明确，着眼于自助服务。商品陈列在货架上，每类产品及商品组合之间的空间按存货需要和具体轮换情况而确定。

麦德龙现购自运系统中的商品管理系统是通过计算机处理的。因此可以迅速地对商品进行分类并且即时控制商品库存，从而不会出现无库存现象。

顾客可直接获得商品的销售信息。顾客可以从收到的麦德龙邮报中获得最新商品信息，包括商品种类、价格、限量、包装等。除了那些提供给所有顾客的基本信息外，某些目标客户还会收到其他专门信息。

有关现购自运商场的商品采购，组织，融资及公司会计事宜、均由中央系统控制。

麦德龙现购自运商场致力服务于现购自运制的目标顾客、满足其即时和补充性的一切需求。目标顾客群定义明确，主要分为以下几组：-专业批发商和零售商
一般食品批发商和零售商
特殊食品批发商和零售商
-伙食团
酒店 / 宾馆
餐厅
酒吧 / 咖啡厅
伙食提供者 / 食堂
-企事业
服务商
行政单位/ 贸易 / 企事业单位
公共机构

优势



1. 麦德龙卡制度麦德龙为持卡专业顾客提供优质的服务及专业的解决方案。


2. 低成本、低价格麦德龙提供高质量低价格商品。


3. 专业顾客的超级仓库超过20,000种的商品让顾客能够“一站购齐”。麦德龙为顾客解决了库存大小和流动资金多少的问题。铲车让我们的顾客能够随时购买到整箱、整垫仓板或更多数量的商品。


4. 售后服务友善的服务总是遵循顾客至上原则。



5. 保证新鲜可靠的收货，专业的员工，先进的低温保鲜系统。


6. 品种齐全品种齐全以满足专业顾客的不同需求。


7. 专业的大型手推车方便采购和装卸。


8. 直接邮报麦德龙和顾客的桥梁。


9.内容详尽的发票麦德龙提供内容详尽的增值税发票。


10. 严格的商品质量控制专门的商品质量控制部门。


11. 免费停车位400 - 600 个停车位、免费、宽敞带雨蓬区域，购物进货、搬货不受影响。


12. 长时间营业为了照顾不同顾客采购时间上的需求，麦德龙的营业时间是从早上6时到晚上10时。

　　朱蓉：今天演讲全部结束了，下面就进入我们下午的对话环节。我们会请今天全天的嘉宾上台回答大家的问题，另外在这里还要再介绍另外一位嘉宾，他也会加入到我们下午论坛专家队列里面来，这位嘉宾就是清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波先生，我们也非常高兴邀请他能够参加下午的论坛，作为中国的商业地产专家，希望他能够和我们外国专家一起来回答所有来宾感兴趣的问题。

　　第一个问题是上午来宾提出的，因为刚才周先生刚刚讲完有关市场调查和消费方面的分析，所以先提给周先生，这个问题就是如何通过研究发现区域内的消费需求，能有哪些常用的分析方法，能给我们解答吗？

　　Richard Zhou：我想关于客户需求这个部分，以中国现有的数据来看，我们好像没有办法完全依据现有的人口调查数据或者是其他的调查数据来发现这种需求。我个人的经验最好的方式就是两个，第一就是做现场的问卷调查，第二种方式我想就是做辐射区域入户调查。当然现在还有其他的方式，就是目前通过网站或者是通过网络的方式来调查也是一个方法，我想这是从调查的角度。

　　另外一个角度更多要直接深入卖场，或者深入到人流中间去进行观察。我记得在6年以前，当时康师傅刚刚在国内推出他的夹心饼干的时候，他们派了大量的人直接在包括家乐福这样的卖场询问所有购买他们饼干的人，问他们的口味怎么样，我也被询问过，后来康师傅做了很多的改进，从最开始起士的口味改了很多的口味。所以我觉得要直接面对面调查，谢谢！

　　朱蓉：这个问题还是问周先生的，我猜想这位来宾可能是做零售行业的，他想让周先生具体介绍一下沃尔玛退出韩国具体的原因？打造百年老店主要考虑哪些因素？

　　Richard Zhou：我想关于第二个部分，就是百年老店这个问题我在这里就不回答了，因为这实际上是一个管理问题，严格意义来讲不是跟市场调查有关系的问题，如果说我一定要回答的话，我想主要还是要集中在提高企业本身的管理质量和运营质量上面，这是最重要的。

　　关于沃尔玛本身退出韩国市场，我想最直接的原因就是他的财务状况非常不好，他已经连续四个季度在韩国亏损，这是他最直接的表现。第二个部分就深层次的分析来讲，我刚才在演讲当中讲到他对于尊重韩国当地风俗部分做得不够好。举一个例子，比如说韩国的家庭状况和中国有一些类似，大部分时候都是太太或者是妈妈去购物，韩国人的身材比较小，沃尔玛在那个地方货架和全世界的标准都是一样的，都很高，让1.5至1.6米的人勾1.8米的人才能勾到的东西，这是一个方面。另外一个方面就是韩国人购物习惯比较倾向于在一个明亮店购物，韩国本地的店都会提供很好的展示，而且所有的货架都不到1.5米，沃尔玛改进不够，所以就导致这样的问题。其他在韩国本身连锁店很照顾小孩的需求，比如说在商场的附近可能会有小孩的游乐场，甚至有专门的人带小孩去玩。举一个例子来说，如果大家有机会到加拿大滑雪的话，比如说你去滑雪带一家人去，他可以帮你把2岁至15岁的小孩看起来，你交给他大人就去滑雪，这是比较重要的方面，当然还有其他几个因素，我暂时就讲这些，谢谢！

　　朱蓉：沃尔玛退出德国也是因为他们对于德国消费者的心理完全没有理解，我看到一个很细节的描述也很有意思，就是德国人在购买东西的时候，他很注重物美价廉，就是他希望价格要做到最低，当德国消费者进入在德国沃尔玛店的时候，沃尔玛都会有一个员工，因为他们的文化就会到客人面前说欢迎你来，表示很友好，但是德国人就认为这无疑增加管理成本，东西也不会便宜。这是一个很有意思的问题，所以需要大家去分析。第二个问题，就是今天各位来宾非常多都是对中国市场很了解，而且在中国很多城市都去参观过，这个问题就是各位专家在去二线市场建造商业中心，你们认为它的市场前景怎么样？具体包括二线市场建造购物中心规模多大比较合适，在二线市场建造这种购物中心你们认为他的价值如果整售的话每平方米能做到多少钱？

　　PaulJowett：我向从事二线的市场有一个非常好的影响，有一个非常好的发展前景，比如说奥运会马上就要召开了，时间不久就会召开了，我们当然非常关注的是北京，因为我们的资源只能在北京发展，我们也要看所谓的二类城市，当然投资者，特别是大的投资者，或者是大的零售商，像欧洲、美国、澳大利亚他们也在努力开拓二类城市的市场，但是每平方米多少钱我说不了。

　　Colin Dowall：从我的角度来说有很多投资者都向我们咨询，他们想到上海北京之外的地方，比如说杭州、成都、重庆发展，还有包括深圳这个地方发展，这些城市也都具有很强的吸引力，这些地方也吸引了很多的外资，而且现在也有一些投资者想涉足购物中心等等这些地方。的确现在二类城市也是得到越来越多的人的重视和注意，但是我也很难说每平方米能值多少钱。

　　John Deenihan：我们也在关注二类城市情况，而且我们在这方面，比如说在郑州我们也做过一些项目，在重庆也做项目，比如说重庆购物中心已经开业有三年了，而且今天早上也讲了三年的信息。重庆不能说二类城市，因为有3600万人口，我所讲的就是不光是在东部沿海城市，我们也向其他的城市来发展，因为有很多的城市大家很了解中国作为发展中的国家是非常成功的国家。我们要向青岛发展，青岛那的人也都非常执着，他们也想自己能够把旅游业做得更好，把自己的事情做得更好，尽可能打造比较良好的购物环境等等，我讲的是青岛，这一类的城市也是如此。

　　朱凌波：今天非常有幸和外国同行坐在一起，只有我一个土鳖，也是华裔。今天这两个题目新地产做的大有深意，第一天是国际化论坛；第二天是实战，任何一个国际化都必须和本土化结合。商业地产进步走到今天国际化趋势不可逆转，包括商品业态，商品品牌的国际化，但是在急速上升的城市化进程，包括快速成长的过程，本土化仅仅需要外国的理念是解决不了这个问题。而且在中国地大物博，庞大的国家，包括一线、二线、三线、四线城市，在座的外国朋友可能对一线城市比较关心。实际上这一次城市化进程二线、三线、四线城市会成为重要的板块，所以我们今天搭建这样的平台，包括清华大学联合亚洲四所大学做这样的培训，就是本土化和国际化真正结合起来，我们中国的商业地产才能真正走向成熟。

　　朱蓉：购物中心的价值其实最主要的决定因素就是稳定的租金收益，无论是在一线城市还是二线城市，只要这个这个项目做到非常准确的定位，而且有一个很合理的规划，在招商过程中也能够满足或者是实现定位或者是规划中的要求，剩下的价值就是数字计算的结果，这是我的看法。下面一个问题就是来宾希望专家们就本质世纪金源MALL和国外较成功的Shoppingmall进行一个分析，从定位、业态组合、规划布局和经营管理等方面来进行。

　　PaulJowett：我需要想一想才能做这种比较，特别是金源和其他的购物中心进行比较。大家知道金源，我们现在下结论过早，金源事实上必须能够使得店铺空置率减少，这样才能真正做到中心。另外它是空间很大的百货商场，他有一个电影院，当你开车绕他走的时候可能会看到周边有所谓地产项目，有很多的住宅项目，对它下结论时间过早。

　　Colin Dowall：能做比较的例子，我想到的那就是在上海一家大型购物中心，也是建得非常好的购物中心，他的建筑本身设计也非常好，此外客户的基础也非常好。从管理这个角度我们来比一下，金源事实上首先对它的物业进行管理，首先要从宏观的角度进行管理，管理也是比较具有挑战性。我所说的上海购物中心，事实上非常集中在休闲或者是FBN方面的构成，当然也经过很长时间的空置，还有一些酒店，因此在上海的购物中心它的效绩不错，但是仍然没有能够收回投资，他们在试图在水边建立另外一个这样的中心，这些都是刚刚起步。因此我想这两个做比较还是有可能的。

　　PaulJowett：我想再补充一点，就是从管理这个角度来讲，我只去了几次，事实上只是到那里看一看，没有到那里买东西。首先第一次看是有5、6层，地下1层是空置的，而且没有灯，很黑暗，我认为地下1层要招很多的零售商，对于他们来说这是一个不足。另外我们看看租户，租户也没有迎来很多的客人，没有人在那买东西，因此有的时候人们要到外面去就餐，或者有的时候你会看到餐馆等等还在装修。另外就是租金的问题，租金是固定资金还是流水的资金，也就是说没有人会支付固定资金，大多数的租户会说我主要是根据我的消费情况支付情况，主要是从销售额来出，所以我想很难对他们做数据上的统计。尤其是金源没有办法对租户方面进行比较。

　　John Deenihan：我去过几次金源超市，并非是作为客人去的，确实这是一个非常大的购物中心。它在目前业界建立自己的声誉经过一番周折，但是我对金源非常失望，尽管内部装修材料使用得非常好，内部装修非常好，设施也很好，但是我们要认清一个发展目标，你要在这两者之间一定不能够做到妥协，所以我们必须要注意到所谓零售业有必要考虑目标、目的，店铺的安排、组合等等。在金源我们可以看到有一个银行，银行是在总体建筑中间，但是有一个扶梯，遮挡了很多的店铺，没有让客人能够进入这些店铺，因为把它遮挡起来，某种意义上让我感觉到很苦恼，每一次到那会找不到我要去的店铺，所以已经没有什么意思了。从组织来看，我们看到还有一些很多平行的同样的店铺，当你考虑只是单纯追求店铺的数量的时候，你可能就会出现重复，你有的时候会考虑租户是谁，店铺是谁拥有，好像是某个店铺复制另外一个店铺，为了取得成功同时利用设施，你的设施又很庞大，有很多可能就会浪费掉。所以你一定要了解你的资源，了解你的方向，在金源还面临很多有待于改善的问题，特别是你如果能让客户享受购物就要改进。在北京有很多成功的零售购物中心。如果你做过很多的市场调研，我们有很多购物中心不断的倒闭，也是令人失望的，有很多时候灯没有打开，有很多设施没有充分利用，都会影响到你整体的业绩和效绩。

　　朱凌波：他刚开始选址的时候，他所在的区域，他的交通支持只是区域性的商业中心，但是他的体量是要成为北京的商业中心，号称全世界的MALL，要像传统的王府井或者是上海新天地的项目，要起到这样的作用，不仅仅是购物中心。作为商品品种组合一定要符合所有商业业态，在这里可以买到所有商品或者是某一个类的品牌。第二就是差异性一定要满足所有人到这里来的需求，最重要的问题就是购物的功能比例应该下降，加大他的娱乐、休闲、餐饮，包括公共休闲的功能，具有这样的价值，金源MALL才能站住脚，尤其经过一段时间的培训才会有超越中心的作用。

　　朱蓉：在这些商业中心，扩大餐饮、娱乐的比例，对于购物中心经营状况的改善都起到很好的作用。作为一个购物中心来讲，有没有一个对于餐饮和娱乐所应该占有的购物中心业态的比例这样一种标准的水平。

　　Colin Dowall：我想没有一个固定的比例，但是我想可能会有一些共同的例子。比如说社区，或者是社区的一些所谓的超市或者是购物中心等等，他们应该占一半，也就是餐饮和购物应该是各占一半，50%，50%。当然在一些大的购物中心，可能一大半都是餐饮，或者是食品等等。由于金源规模过大，某种意义上占一半一半，但是我要说的就是没有一个科学的界定，不可能说餐饮和购物是一半一半的比例。我我这方面不是特别了解。

　　朱蓉：刚才说到金源MALL，Colin Dowall也讲到商业中运营管理的重要性，在运营管理中不断调整租户的组合，通过对商家经营状况的一种关注来不断调整管理政策，包括招商政策，市场营销政策等等。John Deenihan建筑师也从设计的角度提出回答。下面请PaulJowett和Colin Dowall共同回答，也就是作为商业中心的运营管理者，你们会不会影响购物中心的设计？

　　Colin Dowall：有很多的程序，中心建成要能够完成管理层目标，因此我们干预所谓设计的过程，最终能够给管理者提供实现最佳目标的途径，影响最佳是管理者提供。而购物中心最低降低他的成本，如果把经营成本降低，我们就能够吸引更多的店铺，如果店铺挣钱多，他们的收益好的话，对于我们的管理者，对于我们投资方来说就是更好的利好消息。因此我们非常愿意能够在购物中心的前期设计过程当中介入。

　　有的时候我们认为一个建筑师是不能够给予他充分自由，他的设计往往过于理想化，而没有实际操作的可能，因此我们希望能够给我们的店铺或者是租户提供最佳、最便利的服务，如果你的设计不实际的话，没有实际功能的话，我们是不能够通过的。

　　PaulJowett：我不会这样来回答，我想我也有不同的意见。刚才Max Wlliams早期说的一点很有意义，就是要保持长期观点的维护。但是如果你把握设计的话，设计得好的话，就会实现长期管理。假如你是购物中心的经理或者是某个超市的租户的话，你可能告诉我你在购买空调等等方面花多少钱，要不断跟客户沟通调查，比如说客户购买空调花了多少钱，你能够不断地同租户店铺沟通协作，只有管理者和店铺沟通的话，才能最大化你的利润。

　　John Deenihan：我想实际上大多数人已经回答了这个问题，Colin Dowall也回答了这个问题。所谓设计能够影响物业管理公司，减少工作分量等等，比如说会极大的提高管理的水平，但是尽管如此我们发现我们的客户有的时候也会容忍我们的设计。也就是说一个比较复杂的维护的项目，他必须要求你的建筑设计材料一定很坚固，或者是你的地面处理等等都应该能够满足他的要求或者是你的整体设计，一定有趣味性，比附说简单的涂料等等，一定要有利于每天的维护。有的时候你在地板上铺地毯，地毯会有图案的造型等等，这些都提高你的维护成本，但是有的时候客户就要求有这种东西，即使成本提高他们也在所不惜。有的时候客户要求降低成本，你也要进行设计，设计规定非常非常实用，非常非常实际，所以有一些你的设计还要很有趣，很有意思等等。

　　Max Wlliams：我想是这样的，你要用3、4年改换租户，我认为应该时间更长一点才好。小组讨论的时候，上午大家都强调应该怎么建立更好的合作关系，也就是租户在业主之间以及在开发商之间建立非常好的关系，只有这样我们才能够把这个地方做好，而且才能够把地方租出去，能够租得好。只有这样才能够在建一个全球超级购物中心的时候才有立足之地。

　　朱蓉：由于时间问题，回答最后一个问题，这个问题适合所有的嘉宾回答。这个问题就是请你根据你自己在商业地产方面的经验，对中国的商业地产的发展趋势、前景及发展中会面临哪些方面的问题，给出自己的见解。

　　John Deenihan：从我这个角度来说，我觉得从设计方来说，从设计角度来讲一直到运营，到管理，这是整个一系列的问题，我想中国市场所面临最大的问题就是要看一看，因为中国市场似乎更多是想急功近利，也就是说眼前利益。比如说在今天早晨，我们也谈到了这一个地方到底开发商是不是想把这个地方盖完该卖出去还是怎么样，而且他想把这个钱尽可能赚回来就完了，他主要的目的就是我赶紧收回投资。但是我们也知道把一个地方盖好卖出去不是坏事，对于购物中心卖出去可能不是一个好事。对于一个开发商来说，不能够单纯想到你现有的既得利益，因为对于一个购物中心来说，他要想具有生命力的话，必须要长久发展下去。如果今天换一个人，明天换一个人，或者是大家不能统一管理，对于业主他不是一个人拥有的话，可能就很困难了，所以我想从管理这个层面来讲，还有从各个方面，大家一定要重视这个问题，也就是说不要关注短期的利益。

　　Colin Dowall：有几点我想讲的，一个是透明度，就是信息的透明度这个问题，因为零售在中国似乎并不是透明度很高，而且信息获得行为也并不是很高的，但是市场有很多的外资，还有很多其他的各种各样的投资的主体。在这样多主体投资的前提下，如果市场不透明，这个市场长期想维持一个高的水平不太容易。对于购物中心来说，从设计层面来讲必须要认真的具有长期眼光进行设计，而且从租户他们这个角度来讲，他们似乎没有给予足够的重视，我认为租户他们的位置在中国看来似乎是处于次要地位的，实际这样做是经不起推敲的。

　　PaulJowett：刚才有人提出这样的问题，就是怎么样建立一个百年老店，但是我不知道给出大家什么答案。有一点我想大家应该注意的是如果你要想建成一个百年老店的话，一定要适应变革，情况变了你也要变，不只是零售业，世界上任何一个业态，任何一个产业都要变革，在过去10年、20年都经过各种各样的思想革命。比如70、80年代在美国，他们也进行了很多的变革，随着时间的变化他们要进行很多的变革，我想中国人能够很好的适应变革。我想充分利用世界各个地方经历变革的经验，可以借鉴他们的经验，很大的挑战我想应该是应对不断的变革。

　　Max Wlliams：我想中国在技术方面非常强，而且中国在其他方面，在很多方面也都很强。如果我们只是为了一个单独的目的来做一件事情的话，我想那是不行的，我们在做任何项目的时候，要能够通盘考虑各个方面的情况都充分考虑到。比如说在美国，我们就曾经遇到过这样的情况，在美国洛杉矶，在很多年之前，他们就用了一些不好的做法。比如说购物中心遍地都建，最后造成各种各样不利的影响，不利的状况，我想中国应该意识到到底应该怎么样进行各种各样的设计，不能把所有的购物中心都集中在所谓的一类城市，二类城市也是很好的选择，到底我们怎么能够在现有的资源条件下能够充分的搞好计划和规划。

　　Richard Zhou：从我的观点来看，以我自己的体会，我想一个就是更加关注长期运营的收益，在这一点上要求我们所有的业界同仁都要更多的关注应该关注的那些过程，从前期的调查到整个的设计，尤其是对消费者本身的关注。另外我还想提到一点，因为我正好从事这个领域，就是一定要避免类似于像北京西站以及像现在的华联，就是以前千村百货大量漏水的出现。我最近在广州也看见几个项目，已经闲置八年了，三层地下高达12万平方米场所由于长期漏水得不到利用。所以质量和耐用性，关注长期性，都是我们最应该关注的，谢谢！

　　朱凌波：我想未来的商业地产趋势，我用两句话来说。一句话就是国际化，第二句话就是商业化。但是国际化它不是主体，它更多是引进理念，引进模式。比如说中国商业地产融资问题，融资国际化并不是引进多少国外资金，而是国外融资理念的引入。比如中国商业银行也在推出商业抵押贷款。零售业全面开放和2020年底对外界的全面开放，我想对中国银行会带来国际化的理念这是最重要的。商业理念，中国商业地产这个词一直是褒贬双层意义的词汇，实际上贬义主要就是做住宅的方式做商业地产；商业化的概念就是说它是一个租赁的，是资产的运营，是资本运营。随着中国本土融资渠道，银行贷款中长期计划，包括更多资产抵押二级市场渠道品种越来越多，我想未来中国商业地产一定会真正转向商业化。

　　朱蓉：谢谢各位嘉宾的精彩阐述，我想中国有一句古话叫有朋自远方来不亦乐乎，这是是他们表达愿意与远道而来的朋友切磋知识、学识、经验的机会。今天我手中后后一笪问题的清单，也表明中国来宾同样用古人的方式对来自世界各地的专家表达同样的欢迎和热情，所以我非常感谢各位来宾的热情参与。在此，我再次感谢鸿宇集团的大力支持，他们有专门的工作人员引导嘉宾参观星河湾，如果大家有兴趣可以会后留下来找鸿宇集团的工作人员参观项目，同时各位来宾如果有问题需要继续联系，请大家和RSA中国公司市场总监沈兰女士联系，今天会议到此结束，明天希望大家在同样的时间在国内实践论坛上再见，谢谢各位来宾！

(来源：中国联商网)