长沙房产市场分析－小户型&写字楼篇
Wednesday, 10. May 2006, 16:47:49
I 小户型住宅市场分析
进入2006年，一直备受市场追捧的小户型以一种近乎“狂热”的姿态入侵星城。由于今年一些市中心项目完成拆迁，一直处于低调的市内小户型公寓开始高调起来，本届展会上，格蓝康都、青和·上座、华菱·新城地标、三王·丽都、湘域中央等15个以上的楼盘推出了小户型公寓产品，引发了诸多购房者的追捧。
一个值得关注的现象是，今年推出的小户型公寓，已经由过去单纯的独体小户型向社区型公寓转变，户型面积也由原来集中于40－60平方逐渐趋大，户型面积更趋实用。“这是考虑到小户型购买客户中‘自住＋投资’型客户的增加而出现的新趋势。”格蓝康都一位负责人如此说。
而在价格方面，市区内小户型基本趋向3800至4000元／平方米，3600元／平方米以下的市区小户型相对较少，而在城市新区，也开始凸现小户型投资热潮，由于价格相对市中心要宜人不少，因此吸引了众多投资者的眼球。
2006年，长沙报建和在建的小户型项目接近40万平方米，竞争极为激烈。英尚国际、蚂蚁工房、自由.COM、东方银座、汀兰雅苑、YO领御、住友·上东印象等数十个小户型项目争相涌现，精彩纷呈，成为星城楼市中一股不可忽视的新生力量。 4月，这股热潮仍汹涌澎湃。日前，在东二环线与人民东路交会处，一个以SOMO为主打的小户型项目——东1时区开始脱颖而出；在火车站商圈，又一城市中心小户型——国储·城市天地拔地而起；在芙蓉中路上，建鸿达现代公寓以时尚、前卫的姿态蔚然屹立；在蔡锷路与营盘西路交会处，湘江银座大张旗鼓；在五一黄金商圈坡子街内，青和·上座蓄势待发……在城市中心，在城市节点，小户型项目风起云涌，给已经炽热的市场更添一把火。
II 写字楼市场分析
据晚报的数据显示，2004年下半年至2005年入市的写字楼项目有20多个，总建筑面积约20多万平方米。按世界通用的算法，城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前我市人口约100万，供给与需求基本可以说是持平的，或者说供给略大于需求。
目前本市的写字楼发展状况与通常的城市发展并无二致，经历了前几年没有象样的写字楼，到近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起，而今又出现了专业写字楼的情况。写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。
另外一个值得注意的是本市写字楼正以一种形成CBD的形态逐渐向外扩展。经济学上有一种现象叫“聚集效应”。相互间彼此关联的各种行业聚集在一片区域内，一定程度上有利于企业节约运作成本，提高效益。CBD中央商务区内写字楼林立，酒店、茶座、咖啡吧错落有致，是经济最活跃的地方，日益成熟的商务环境和商务氛围以及日臻完善的金融功能自然吸引了大批中介公司、服务类企业、金融机构甚至传媒机构的目光。而一个CBD将是一个城市的形象和成熟的象征。但是就目前而言，真正的CBD是什么样的，它将出现在那里，它将给本市的经济发展、消费乃至生活方式带来什么样的冲击和影响，一切都属未知，唯一知道的是市场会验证一切。试问一句本地开发商：您了解市场吗？再问一句外地强龙：您知道水有多深吗？市场可以躁动，心要静。
长沙人都知道这2年商铺大发展，但凡是个项目只要临干道就必定有商铺，哪怕没有临街也要搞点社区型商铺凑凑热闹。这其实也是无可厚非的，本身长沙市内地价高，开发商利润有限，再加上消费力的因素，不搞商铺就意味着拿不到合理甚至超额的利润，有的开发商甚至所有的利润全部体现在商铺部分。于是经过2年充分、自由、充斥于肆里坊间铺天盖地的宣传，大众的投资理念日益成熟，投资热情充分调动，回报率、租金、返阻、收益率等金融术语也变得时尚起来。
写字楼作为房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，各项综合指标最能反映一个地区的经济活力状况及走势的产品，于此时开始走红，正是天时、地利、人和均臻佳境之时,同时也标志着本市经济发展水平进入一个新的阶段，日益成熟、完善，因为购买或租用写字楼的客户是最理性的。
为什么商铺后面是写字楼呢？首先本市中心区域可供开发的地块都不较小，但地价高昂，不适合做一般住宅，高档住宅又缺乏足够的市场承接力，而作为写字楼而言，受到朝向、户型的影响较小，开发商又可以实现足够的利润，这是从供应方面考虑。从需求方面来讲，近几年长沙城市大发展，经济稳步增长，各类本地公司如雨后春笋般纷纷涌现，再加上外地许多有实力的公司前来谋求发展，对现有写字楼的数量和质量均提出了更高的要求。除此之外，从一个投资者的角度考虑，商铺的销售价格远远高于写字楼，注定了是富人玩的游戏，但是老百姓的投资热情日益高涨，相对于商铺，写字楼的价格更容易让一般老百姓接受，而收益并不低。但是好像目前不论开发商或者代理公司都没有大张旗鼓的炒作全民投资计划，主要宣传对象还是公司和企业。
随着本市基础设施的完善，投资环境的改善，来长沙投资的人多了，写字楼的需求肯定会膨胀！当写字楼的现状和投资欲望被数据相对清晰地勾画出来后，本地的写字楼该如何应对的疑问自然而又极富挑战性地横亘在前。
目前实际大多数商务项目仍属商住项目，这也和本地现状符合，经济上升期间，不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，而商住两用是他们很好的选择，这是一个很实际的问题。另外与专业写字楼的50年产权和付款上最长六成10年按揭相比，这种商住楼拥有70年产权和最高八成20年按揭，从市场价值看，具有较高的性价比。但是在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。更有甚者有些项目先天即有缺陷，未能充分从客户角度考虑问题，像中泰的停车场问题，可以说严重影响了正常的商务活动，客户来访转来转去却找不到停车位，周边也没有合适的停车场所。这样的项目如果放到今日，不难想象会是什么情况。商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程，而且随着今年写字楼的分娩日益临近，阵痛已在所难免。
事物的发展是辨证的，有需求就有供给。现在长沙写字楼出现这种从纯粹住到纯粹商的写字楼，是与市场的需求相适应的。专业写字楼如何走向个性无论是商住还是从纯粹住到纯粹商，都被不少业内人士认为是一种过渡产品，那么被人们看做顶端产品的专业写字楼是不是就前途一片光明了呢？
在写字楼呈现多样化发展过程中，如何突显出企业的个性是专业写字楼亟须探讨的问题。因为企业的“个性”往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，以彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，不能自己招摇或者对周围环境的无所顾忌而影响城市的风貌和景观。专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索。长沙作为内陆城市在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍停留在初级阶段，较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面，但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。
目前长沙市中小型写字楼市场似乎很混乱，新建的写字楼项目很少，而目前写字楼存在最大的一个问题是专业化不强，商住楼所占比例过大，造成经营管理上的混乱以及整体档次不高等问题，而长沙目前也还并没有出台明确的有关住宅禁商的政策。
个人认为，在长沙中高档住宅开发竞争日益激烈的情况下，中小型写字楼市场的前景值得看好，现在一般的高端客户都已经摈弃了商住楼办公形式，转向选择甲级写字楼或高档住宅区办公，但大部分中小型写字楼还是选择在商住楼，主要看中的是可以居住和其他的生活功能，能够一定程度上降低租金成本，但随着企业的发展，商住楼办公的一些弊端也日益暴露：办公气氛不浓、管理混乱、档次太低、电梯还是住宅设计标准太慢等，因此从长期看，中小型写字楼必然会受到市场追捧，而政府在居住和商业功能的细分上也必将出台更具体的措施。
写字楼的开发已经从粗加工向深加工发展了。一个好的写字楼配套实际包含几个方面的含义： 第一、硬件设施的配套。要吸引业主入驻，就要设身处地考虑他们的需求，除了办公功能以外业主还需要什么？整个配套设施的规划都要围着需求转。比方说项目要有商务中心、咖啡厅、小型购物中心、多功能会议厅，或者同声传译功能。其实这也就是一个基本的配套。如果是一个大型的综合物业，那么总的规划中还要考虑与周边功能的互补性和前瞻性。项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。还要充分的考虑交通特别是车位的问题。第二、软件设施的配套，以前经常听到说某项目是智能化大厦，但是智能化实际上有一个相当广的内涵，这其中包括通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化系统等，每一个系统又能细化出很多标准出来，每一种软件设施的建设都会直接影响到最终用户的使用。当然这并不代表选用最好的设备就能达到最好的效果。这里面又有一个客户定位，客户需求，以及一个均好性的问题。还要考虑到对未来功能的扩展和升级。
目前长沙在建的市中心单体写字楼项目较少，在建项目中多数为综合项目，由于综合项目的体量较大，二期较长，景观项目2006年上市的可能性较小，因此预计2006年长沙写字楼供应量将有所回落。
随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，由于2006年写字楼供应量有所下降，因此，预计2006年长沙写字楼价格将稳中有升。
2006年长沙商业市场供应量在继续保持增长趋势，供应业态主要以卖场类市场、社区商业市场、中小商业裙楼等业态为主。部分项目将出现滞销现象。2006年供大于求的结构牲将进一步显露出来。不过，商铺市场租金的走势较为平稳，就拿袁家岭商圈成交的租金水平面来看，底铺租金可达到130-150元/㎡/月，二楼租金可达到40-60元/㎡/月，三楼租金可达到30-50元/㎡月，2006年长沙商业中心区商圈的租金水平与2005年基本持平。
另外，一种新型的写字楼模式———服务式写字楼正在上海.深圳.广州等城市兴起。与普通写字楼不同的是，它在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前这种方式的写字楼市场吸引了不少投资者的关注，相信不久的将来在长沙写字楼市场也将有开发商将这种新的模式引入市场竞争。
服务式写字楼又称商务中心，源于20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日趋成熟。近年来在上海这种产品才被广泛认知，成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，服务式写字楼是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。租金至少已经包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，或者亦可以单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼。在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。但是若考虑装修成本和开办成本，对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式的比普通写字楼更为经济。
进入2006年，一直备受市场追捧的小户型以一种近乎“狂热”的姿态入侵星城。由于今年一些市中心项目完成拆迁，一直处于低调的市内小户型公寓开始高调起来，本届展会上，格蓝康都、青和·上座、华菱·新城地标、三王·丽都、湘域中央等15个以上的楼盘推出了小户型公寓产品，引发了诸多购房者的追捧。
一个值得关注的现象是，今年推出的小户型公寓，已经由过去单纯的独体小户型向社区型公寓转变，户型面积也由原来集中于40－60平方逐渐趋大，户型面积更趋实用。“这是考虑到小户型购买客户中‘自住＋投资’型客户的增加而出现的新趋势。”格蓝康都一位负责人如此说。
而在价格方面，市区内小户型基本趋向3800至4000元／平方米，3600元／平方米以下的市区小户型相对较少，而在城市新区，也开始凸现小户型投资热潮，由于价格相对市中心要宜人不少，因此吸引了众多投资者的眼球。
2006年，长沙报建和在建的小户型项目接近40万平方米，竞争极为激烈。英尚国际、蚂蚁工房、自由.COM、东方银座、汀兰雅苑、YO领御、住友·上东印象等数十个小户型项目争相涌现，精彩纷呈，成为星城楼市中一股不可忽视的新生力量。 4月，这股热潮仍汹涌澎湃。日前，在东二环线与人民东路交会处，一个以SOMO为主打的小户型项目——东1时区开始脱颖而出；在火车站商圈，又一城市中心小户型——国储·城市天地拔地而起；在芙蓉中路上，建鸿达现代公寓以时尚、前卫的姿态蔚然屹立；在蔡锷路与营盘西路交会处，湘江银座大张旗鼓；在五一黄金商圈坡子街内，青和·上座蓄势待发……在城市中心，在城市节点，小户型项目风起云涌，给已经炽热的市场更添一把火。
II 写字楼市场分析
据晚报的数据显示，2004年下半年至2005年入市的写字楼项目有20多个，总建筑面积约20多万平方米。按世界通用的算法，城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前我市人口约100万，供给与需求基本可以说是持平的，或者说供给略大于需求。
目前本市的写字楼发展状况与通常的城市发展并无二致，经历了前几年没有象样的写字楼，到近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起，而今又出现了专业写字楼的情况。写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。
另外一个值得注意的是本市写字楼正以一种形成CBD的形态逐渐向外扩展。经济学上有一种现象叫“聚集效应”。相互间彼此关联的各种行业聚集在一片区域内，一定程度上有利于企业节约运作成本，提高效益。CBD中央商务区内写字楼林立，酒店、茶座、咖啡吧错落有致，是经济最活跃的地方，日益成熟的商务环境和商务氛围以及日臻完善的金融功能自然吸引了大批中介公司、服务类企业、金融机构甚至传媒机构的目光。而一个CBD将是一个城市的形象和成熟的象征。但是就目前而言，真正的CBD是什么样的，它将出现在那里，它将给本市的经济发展、消费乃至生活方式带来什么样的冲击和影响，一切都属未知，唯一知道的是市场会验证一切。试问一句本地开发商：您了解市场吗？再问一句外地强龙：您知道水有多深吗？市场可以躁动，心要静。
长沙人都知道这2年商铺大发展，但凡是个项目只要临干道就必定有商铺，哪怕没有临街也要搞点社区型商铺凑凑热闹。这其实也是无可厚非的，本身长沙市内地价高，开发商利润有限，再加上消费力的因素，不搞商铺就意味着拿不到合理甚至超额的利润，有的开发商甚至所有的利润全部体现在商铺部分。于是经过2年充分、自由、充斥于肆里坊间铺天盖地的宣传，大众的投资理念日益成熟，投资热情充分调动，回报率、租金、返阻、收益率等金融术语也变得时尚起来。
写字楼作为房地产开发四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，各项综合指标最能反映一个地区的经济活力状况及走势的产品，于此时开始走红，正是天时、地利、人和均臻佳境之时,同时也标志着本市经济发展水平进入一个新的阶段，日益成熟、完善，因为购买或租用写字楼的客户是最理性的。
为什么商铺后面是写字楼呢？首先本市中心区域可供开发的地块都不较小，但地价高昂，不适合做一般住宅，高档住宅又缺乏足够的市场承接力，而作为写字楼而言，受到朝向、户型的影响较小，开发商又可以实现足够的利润，这是从供应方面考虑。从需求方面来讲，近几年长沙城市大发展，经济稳步增长，各类本地公司如雨后春笋般纷纷涌现，再加上外地许多有实力的公司前来谋求发展，对现有写字楼的数量和质量均提出了更高的要求。除此之外，从一个投资者的角度考虑，商铺的销售价格远远高于写字楼，注定了是富人玩的游戏，但是老百姓的投资热情日益高涨，相对于商铺，写字楼的价格更容易让一般老百姓接受，而收益并不低。但是好像目前不论开发商或者代理公司都没有大张旗鼓的炒作全民投资计划，主要宣传对象还是公司和企业。
随着本市基础设施的完善，投资环境的改善，来长沙投资的人多了，写字楼的需求肯定会膨胀！当写字楼的现状和投资欲望被数据相对清晰地勾画出来后，本地的写字楼该如何应对的疑问自然而又极富挑战性地横亘在前。
目前实际大多数商务项目仍属商住项目，这也和本地现状符合，经济上升期间，不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，而商住两用是他们很好的选择，这是一个很实际的问题。另外与专业写字楼的50年产权和付款上最长六成10年按揭相比，这种商住楼拥有70年产权和最高八成20年按揭，从市场价值看，具有较高的性价比。但是在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。更有甚者有些项目先天即有缺陷，未能充分从客户角度考虑问题，像中泰的停车场问题，可以说严重影响了正常的商务活动，客户来访转来转去却找不到停车位，周边也没有合适的停车场所。这样的项目如果放到今日，不难想象会是什么情况。商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程，而且随着今年写字楼的分娩日益临近，阵痛已在所难免。
事物的发展是辨证的，有需求就有供给。现在长沙写字楼出现这种从纯粹住到纯粹商的写字楼，是与市场的需求相适应的。专业写字楼如何走向个性无论是商住还是从纯粹住到纯粹商，都被不少业内人士认为是一种过渡产品，那么被人们看做顶端产品的专业写字楼是不是就前途一片光明了呢？
在写字楼呈现多样化发展过程中，如何突显出企业的个性是专业写字楼亟须探讨的问题。因为企业的“个性”往往是其赖以持续发展的关键因素，而开发商能否为其量身定制合适的办公环境，以彰显企业个性，将企业的特点最大化，将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准。专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，不能自己招摇或者对周围环境的无所顾忌而影响城市的风貌和景观。专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索。长沙作为内陆城市在这方面做的还远远不够，大多数本地开发商仍停留在初级阶段，较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面，但是需要指出的是已经有一些项目开始做有关尝试。
目前长沙市中小型写字楼市场似乎很混乱，新建的写字楼项目很少，而目前写字楼存在最大的一个问题是专业化不强，商住楼所占比例过大，造成经营管理上的混乱以及整体档次不高等问题，而长沙目前也还并没有出台明确的有关住宅禁商的政策。
个人认为，在长沙中高档住宅开发竞争日益激烈的情况下，中小型写字楼市场的前景值得看好，现在一般的高端客户都已经摈弃了商住楼办公形式，转向选择甲级写字楼或高档住宅区办公，但大部分中小型写字楼还是选择在商住楼，主要看中的是可以居住和其他的生活功能，能够一定程度上降低租金成本，但随着企业的发展，商住楼办公的一些弊端也日益暴露：办公气氛不浓、管理混乱、档次太低、电梯还是住宅设计标准太慢等，因此从长期看，中小型写字楼必然会受到市场追捧，而政府在居住和商业功能的细分上也必将出台更具体的措施。
写字楼的开发已经从粗加工向深加工发展了。一个好的写字楼配套实际包含几个方面的含义： 第一、硬件设施的配套。要吸引业主入驻，就要设身处地考虑他们的需求，除了办公功能以外业主还需要什么？整个配套设施的规划都要围着需求转。比方说项目要有商务中心、咖啡厅、小型购物中心、多功能会议厅，或者同声传译功能。其实这也就是一个基本的配套。如果是一个大型的综合物业，那么总的规划中还要考虑与周边功能的互补性和前瞻性。项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。还要充分的考虑交通特别是车位的问题。第二、软件设施的配套，以前经常听到说某项目是智能化大厦，但是智能化实际上有一个相当广的内涵，这其中包括通讯自动化、楼宇自动化、办公自动化、安保自动化、消防自动化系统等，每一个系统又能细化出很多标准出来，每一种软件设施的建设都会直接影响到最终用户的使用。当然这并不代表选用最好的设备就能达到最好的效果。这里面又有一个客户定位，客户需求，以及一个均好性的问题。还要考虑到对未来功能的扩展和升级。
目前长沙在建的市中心单体写字楼项目较少，在建项目中多数为综合项目，由于综合项目的体量较大，二期较长，景观项目2006年上市的可能性较小，因此预计2006年长沙写字楼供应量将有所回落。
随着外地公司的涌入以及本土企业的成长，公司对写字楼的需求量将会增大，由于2006年写字楼供应量有所下降，因此，预计2006年长沙写字楼价格将稳中有升。
2006年长沙商业市场供应量在继续保持增长趋势，供应业态主要以卖场类市场、社区商业市场、中小商业裙楼等业态为主。部分项目将出现滞销现象。2006年供大于求的结构牲将进一步显露出来。不过，商铺市场租金的走势较为平稳，就拿袁家岭商圈成交的租金水平面来看，底铺租金可达到130-150元/㎡/月，二楼租金可达到40-60元/㎡/月，三楼租金可达到30-50元/㎡月，2006年长沙商业中心区商圈的租金水平与2005年基本持平。
另外，一种新型的写字楼模式———服务式写字楼正在上海.深圳.广州等城市兴起。与普通写字楼不同的是，它在租赁方式、租金核算等方面更为灵活和优惠。目前这种方式的写字楼市场吸引了不少投资者的关注，相信不久的将来在长沙写字楼市场也将有开发商将这种新的模式引入市场竞争。
服务式写字楼又称商务中心，源于20世纪60年代的美国，并且经历多年已经日趋成熟。近年来在上海这种产品才被广泛认知，成为满足特定租户的一种创新而节省租赁成本的方式，服务式写字楼是全装修并且配备了服务人员和设施的写字楼。租金至少已经包含了场地租用费、水电杂项、清洁和维修等费用。另外，其他各项的服务可以包含在一次性支付的租金内，或者亦可以单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然服务式写字楼的租金远高于传统的写字楼。在同一栋写字楼内服务式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。但是若考虑装修成本和开办成本，对于中短期内的租户，特别是只有少数员工的公司来说，租用服务式的比普通写字楼更为经济。
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