My OperaDUNG TEN HO TS NHA DAT
Thursday, May 27, 2010 8:38:52 AM
TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT VỚI NGƯỜI ĐỨNG TÊN HỘ: Đăng ngày: 10:47 22-06-2009 Thư mục: VẤN ĐỀ PHÁP LÝ QUA NHỮNG VỤ ÁN Giải quyết tranh chấp giữa người Việt Nam ở nước ngoài mua nhà, đất với người đứng tên hộ:
Tòa xử theo… án lệ?
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra mua nhà đất nhưng pháp luật không cho phép nên phải nhờ người thân cư trú tại Việt Nam đứng tên hộ. Giải quyết như thế nào nếu xảy ra tranh chấp giữa người đứng tên hộ và người đã bỏ tiền ra mua nhà? Thực tĩên xét xử loại án này đã được giải quyết theo án lệ của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao..
Có tranh chấp: Việt Kiều bị thiệt ?
Đơn khởi kiện của ông Nguyễn Long Thành,Việt kiều sinh sống tại Na Uy có nội dung như sau: Năm 2001, ông Thành về Việt Nam thăm gia đình và có mua 1 căn nhà cấp 4 trên diện tích 5.070m2 tọa lạc tại tổ 2, thôn Phú Thạnh, xã Vĩnh Thạnh, TP. Nha Trang(Khánh Hoà) của bà Huỳnh Thị Kim Hoa với giá 75 lượng vàng SJC.
Do là Việt kiều chưa được đứng tên quyền sở hữu (QSH) nhà ở và quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở nên ông Thành đã để cho người em tên là Nguyễn Đức Lập đứng tên hộ vì tại thời điểm này, ông Lập từ Hộ Hải, Ninh Hải, Ninh Thuận mới ra Nha Trang cũng chưa có nhà ở. Sau khi làm giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ xong, ông Thành giữ bản chính GCN.
Trong thời gian ở tại nhà đất nêu trên, ông Nguyễn Đức Lập đã bội ước. Ông làm đơn gửi các cơ quan có thẩm quyền thông báo về việc mình bị mất GCN QSDĐ để xin cấp lại GCN mới nhằm chiếm đoạt nhà đất trên. Vì vậy, ông Thành đã khởi kiện ông Nguyễn Đức Lập, yêu cầu phải trả lại toàn bộ nhà đất.
Ngày 27-2-2008, Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Khánh Hòa đã xét xử sơ thẩm vụ kiện này. Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận thấy có đủ căn cứ kết luận ông Nguyễn Long Thành là người bỏ tiền ra mua nhà đất này. Tuy nhiên, xét giao dịch giữa ông Thành và ông Lập về việc đứng tên mua hộ nhà đất nói trên là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về điều cấm của pháp luật; song pháp luật không quy định đây là trường hợp phải tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch trái pháp luật này sung vào công quỹ Nhà nước. Bên cạnh đó, ông Lập là người đang quản lý nhà đất và đang có nhu cầu về nhà ở nên cần giao cho ông Lập được sở hữu. Ông Lập phải thanh toán lại giá trị mà ông Thành đã bỏ ra mua là 75 lượng vàng theo giá trị tại thời điểm xét xử (tương đương hơn 1,3 tỷ đồng) là hợp lý. Đối với khoản tiền dư ra theo biên bản định giá ngày 17-1-2008 (khoảng 920 triệu đồng), xét thấy đây là khoản tiền trượt giá nên ông Lập và ông Thành được hưởng là hoàn toàn thỏa đáng. Từ những nhận định trên,HĐXX đã quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Đức Lập phải thanh toán cho ông Nguyễn Long Thành 1,35 tỷ đồng (đây là khoản tiền ông Thành đã bỏ ra mua nhà đất) và 406.028.394 đồng (tiền do nhà đất trượt giá). Ông Lập phải thanh toán cả 2 khoản cho ông Thành tổng cộng hơn 1,8 tỷ đồng. Tòa cũng công nhận ông Nguyễn Đức Lập được tiếp tục sở hữu toàn bộ nhà đất tại Phú Bình, Vĩnh Thạnh - Nha Trang.
Xử theo tham luận và án lệ ?
Sau khi xét xử sơ thẩm,nguyên đơn cho rằng bản án sơ thẩm vừa công nhận sở hữu nhà đất cho bị đơn và cho bị đơn hưởng lợi giá trị trượt giá như trên là không có căn cứ pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn nên ông Thành đã có đơn kháng cáo. Bị đơn cũng kháng cáo, cho rằng nhà đất tranh chấp đã được cấp GCN QSDĐ nên không chấp nhận thanh toán giá trị tài sản theo phán quyết của Tòa sơ thẩm.
Bản án phúc thẩm của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng đã xử bác đơn kháng cáo của nguyên và bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên xử.
Quyết định của Bản án sơ thẩm và phúc thẩm vụ kiện nêu trên là đúng theo quan điểm của Tòa Dân sự TAND Tối cao ,được nêu trong tham luận của Tòa Dân sự - TANDTC năm 2008 : “Khi giải quyết các tranh chấp đòi lại nhà đất do người khác đứng tên hộ, Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi tiền về nhờ bạn bè, người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng QSDĐ, được sở hữu nhà, được SDĐ đó tại Việt Nam. Tòa án phải định giá giá trị QSH nhà, QSDĐ và nếu người đã đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng QSH nhà, QSDĐ có nhu cầu sở hữu nhà, SDĐ đó thì công nhận cho họ được sở hữu, được SDĐ, đồng thời buộc họ phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó bằng đúng số tiền họ đã bỏ ra mua nhà, chuyển nhượng QSDĐ; nếu sau khi thanh toán còn dư ra (trong trường hợp giá trị nhà, QSDĐ ở thời điểm xét xử cao hơn giá lúc mua) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được hưởng số tiền chênh lệch đó, còn lại số tiền chênh lệch sẽ do người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc đứng tên trong GCN QSH nhà, QSDĐ đó đã đồng ý nhận sử dụng nhà, đất đó được hưởng. Vấn đề này cũng đã có án lệ của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao . Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở thời điểm xét xử lại ít hôn số tiền mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ ra mua nhà , đất trước đây, thì người đã nhận nhà đất chỉ phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ởnước ngoài theo đúng giá trị mới theo định giá ở thời điểm xét xử ..” (Trích tham luận của Tòa dân sự - TANDTC năm 2008 )
Như vậy ,thực tiễn xét xử loại tranh chấp này Tòa án các cấp đã xử theo tham luận của Tòa dân sự năm 2008 , xử theo án lệ của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao . Việc xử theo án lệ như vậy có đúng Hiến pháp và pháp luật tố tụng dân sự của nước CHXHCN Việt Nam ? Rất mong nhận được sự trao đổi của các chuyên gia pháp luật về vấn đề này .
NGUYỄN HỒNG HÀ
Tòa xử theo… án lệ?
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở năm 2005, nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra mua nhà đất nhưng pháp luật không cho phép nên phải nhờ người thân cư trú tại Việt Nam đứng tên hộ. Giải quyết như thế nào nếu xảy ra tranh chấp giữa người đứng tên hộ và người đã bỏ tiền ra mua nhà? Thực tĩên xét xử loại án này đã được giải quyết theo án lệ của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao..
Có tranh chấp: Việt Kiều bị thiệt ?
Đơn khởi kiện của ông Nguyễn Long Thành,Việt kiều sinh sống tại Na Uy có nội dung như sau: Năm 2001, ông Thành về Việt Nam thăm gia đình và có mua 1 căn nhà cấp 4 trên diện tích 5.070m2 tọa lạc tại tổ 2, thôn Phú Thạnh, xã Vĩnh Thạnh, TP. Nha Trang(Khánh Hoà) của bà Huỳnh Thị Kim Hoa với giá 75 lượng vàng SJC.
Do là Việt kiều chưa được đứng tên quyền sở hữu (QSH) nhà ở và quyền sử dụng đất (QSDĐ) ở nên ông Thành đã để cho người em tên là Nguyễn Đức Lập đứng tên hộ vì tại thời điểm này, ông Lập từ Hộ Hải, Ninh Hải, Ninh Thuận mới ra Nha Trang cũng chưa có nhà ở. Sau khi làm giấy chứng nhận (GCN) QSDĐ xong, ông Thành giữ bản chính GCN.
Trong thời gian ở tại nhà đất nêu trên, ông Nguyễn Đức Lập đã bội ước. Ông làm đơn gửi các cơ quan có thẩm quyền thông báo về việc mình bị mất GCN QSDĐ để xin cấp lại GCN mới nhằm chiếm đoạt nhà đất trên. Vì vậy, ông Thành đã khởi kiện ông Nguyễn Đức Lập, yêu cầu phải trả lại toàn bộ nhà đất.
Ngày 27-2-2008, Tòa án nhân dân (TAND) tỉnh Khánh Hòa đã xét xử sơ thẩm vụ kiện này. Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận thấy có đủ căn cứ kết luận ông Nguyễn Long Thành là người bỏ tiền ra mua nhà đất này. Tuy nhiên, xét giao dịch giữa ông Thành và ông Lập về việc đứng tên mua hộ nhà đất nói trên là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về điều cấm của pháp luật; song pháp luật không quy định đây là trường hợp phải tịch thu tài sản, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch trái pháp luật này sung vào công quỹ Nhà nước. Bên cạnh đó, ông Lập là người đang quản lý nhà đất và đang có nhu cầu về nhà ở nên cần giao cho ông Lập được sở hữu. Ông Lập phải thanh toán lại giá trị mà ông Thành đã bỏ ra mua là 75 lượng vàng theo giá trị tại thời điểm xét xử (tương đương hơn 1,3 tỷ đồng) là hợp lý. Đối với khoản tiền dư ra theo biên bản định giá ngày 17-1-2008 (khoảng 920 triệu đồng), xét thấy đây là khoản tiền trượt giá nên ông Lập và ông Thành được hưởng là hoàn toàn thỏa đáng. Từ những nhận định trên,HĐXX đã quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn, buộc ông Nguyễn Đức Lập phải thanh toán cho ông Nguyễn Long Thành 1,35 tỷ đồng (đây là khoản tiền ông Thành đã bỏ ra mua nhà đất) và 406.028.394 đồng (tiền do nhà đất trượt giá). Ông Lập phải thanh toán cả 2 khoản cho ông Thành tổng cộng hơn 1,8 tỷ đồng. Tòa cũng công nhận ông Nguyễn Đức Lập được tiếp tục sở hữu toàn bộ nhà đất tại Phú Bình, Vĩnh Thạnh - Nha Trang.
Xử theo tham luận và án lệ ?
Sau khi xét xử sơ thẩm,nguyên đơn cho rằng bản án sơ thẩm vừa công nhận sở hữu nhà đất cho bị đơn và cho bị đơn hưởng lợi giá trị trượt giá như trên là không có căn cứ pháp luật, không đảm bảo quyền lợi cho nguyên đơn nên ông Thành đã có đơn kháng cáo. Bị đơn cũng kháng cáo, cho rằng nhà đất tranh chấp đã được cấp GCN QSDĐ nên không chấp nhận thanh toán giá trị tài sản theo phán quyết của Tòa sơ thẩm.
Bản án phúc thẩm của Tòa phúc thẩm TAND Tối cao tại Đà Nẵng đã xử bác đơn kháng cáo của nguyên và bị đơn, giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm đã tuyên xử.
Quyết định của Bản án sơ thẩm và phúc thẩm vụ kiện nêu trên là đúng theo quan điểm của Tòa Dân sự TAND Tối cao ,được nêu trong tham luận của Tòa Dân sự - TANDTC năm 2008 : “Khi giải quyết các tranh chấp đòi lại nhà đất do người khác đứng tên hộ, Tòa án không công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài gửi tiền về nhờ bạn bè, người thân đứng tên mua nhà, chuyển nhượng QSDĐ, được sở hữu nhà, được SDĐ đó tại Việt Nam. Tòa án phải định giá giá trị QSH nhà, QSDĐ và nếu người đã đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng QSH nhà, QSDĐ có nhu cầu sở hữu nhà, SDĐ đó thì công nhận cho họ được sở hữu, được SDĐ, đồng thời buộc họ phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài đó bằng đúng số tiền họ đã bỏ ra mua nhà, chuyển nhượng QSDĐ; nếu sau khi thanh toán còn dư ra (trong trường hợp giá trị nhà, QSDĐ ở thời điểm xét xử cao hơn giá lúc mua) thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được hưởng số tiền chênh lệch đó, còn lại số tiền chênh lệch sẽ do người đứng tên trong hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hoặc đứng tên trong GCN QSH nhà, QSDĐ đó đã đồng ý nhận sử dụng nhà, đất đó được hưởng. Vấn đề này cũng đã có án lệ của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao . Trong trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở thời điểm xét xử lại ít hôn số tiền mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ ra mua nhà , đất trước đây, thì người đã nhận nhà đất chỉ phải thanh toán cho người Việt Nam định cư ởnước ngoài theo đúng giá trị mới theo định giá ở thời điểm xét xử ..” (Trích tham luận của Tòa dân sự - TANDTC năm 2008 )
Như vậy ,thực tiễn xét xử loại tranh chấp này Tòa án các cấp đã xử theo tham luận của Tòa dân sự năm 2008 , xử theo án lệ của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao . Việc xử theo án lệ như vậy có đúng Hiến pháp và pháp luật tố tụng dân sự của nước CHXHCN Việt Nam ? Rất mong nhận được sự trao đổi của các chuyên gia pháp luật về vấn đề này .
NGUYỄN HỒNG HÀ
