天道酬勤

很久没有在opera写东西了。两个月来，整日和工程数据打交道，似乎忘了还可以在字里行间还有着另一种情绪。自己几年没有接触工程了，现在又要重新做起。就这样从策划营销转型为造价。从没做过预算，现在却要肩负着责任。整日在工程量清单、合同、图纸、定额之间纠缠，纷繁错杂。项目开工至今，困难重重，内忧外患。再因为知道某些事情，更让自己情绪不安,甚至焦虑。任何过程终究有结局，任何事情终究有答案，这样的过程，让人迷惑，忐忑不安。身处这样的困境之中，期待着最后的终点。

一切都会好起来的。



我是二号！

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上网查阅资料，打开www.1ting.com在线听歌。无意中，选了一张标题为Forever Love（被遗忘的时光）的港台合集。里面精选了32首无法忘记的国语经典情歌。絮絮听着，忘记了手头的事情，就这样坐着，慢慢听。就像过门中温柔的女声轻轻诉说的那样，“时间不会改变曾经有过的快乐 我知道 你会一直留在我的记忆里”。《改变所有的错》、《哭砂》，很久以前，晚上躲在被子里听磁带，一边又一边。真的是“被遗忘的时光”，好像自己回到了过去，那时追逐着伙伴嘻笑玩耍，而今纷飞天涯。
再听听这些经典老歌，告诉自己，时光总会被拾起。

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引子……
1月10日，建设部仅发布一天的《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)》昨天被予以废止。该稿拟运用修正系数调整各区域小户型设计面积，而由于“不符合国务院办公厅和建设部文件要求”而骤然取消。姑且撇开意见稿设计是否合理，不论建设部朝令夕改的态度是否值得评论，但，2007年的房地产政策形势，因为这样一个戏剧化的序曲，更引起全国人民的猎奇感。疑顿，困惑，匪夷所思，这样的感觉，伴随着中国房地产市场改革，已经深入人心。，最近几年，没有哪个行业吸引如此关注，没有哪个行业中央政府出台如此多的调控政策。对政策瞻前顾后，回顾过去，畅想未来。2007，政策走向何方？

回顾……
1998年
1998年7月3日，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的公布实施，以取消福利分房为特征的中国住房制度改革从此拉开大幕。“住宅商品化”，逐渐进入人民视野。正是在这样的历史背景下，房地产，这个曾经风光继而没落的产业，再一次融入社会生活中，而这次，带给人们的不仅是房子，还有与之俱来的嘈杂、喧嚣、众说纷纭，更有，如影随形的政策调控。

2003——调控开始
关键词：121文件、18号文件
1．121文件。
2003年6月，中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称央行“121号文”），这是中国新一轮房地产热启动之后，中央第一个调控政策。面对逐步过热的房地产市场，相关部门防患于未然，开始以政策手段进行宏观调控。121文件主要内容是：房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％；且商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。房地产行业属于资金密集型行业，项目开发资金主要来源于自有资金、银行贷款、工程垫资、预售回款、社会募集（自筹资金、股票、基金、其它）。也就是说，121文件主要从项目资金体系进行控制，特别是自有资金、银行贷款和预售回款等方面，从调控切入层面看，应该可以解决相当部分问题。而且，从后续直至现在的调控金融政策来看，都只不过是对121的再度诠释或者补充，也就是说，如果121文件执行得力，应该收到相应的效果。但为什么在121文件之后市场仍处于急剧膨胀发展？主要因为1、政策的执行往往受到各方面因素影响，执行力度和效果大打折扣，这也就是“中国特色”，而这种特色在房地产行业特别明显；2、作为经济支柱的房地产行业，且正步入市场经济轨道，处于两难境地。如果任其发展，可能会高速运作难以刹车；如果不控，则作为促进经济发展的作用无法体现。特别是在拉动经济发展“三驾马车”中，房地产与投资、消费密切相关。房地产行业的发展将极大促进投资带动消费，因此，为了体现房地产业的支柱作用，为了经济的快速发展大局，国务院继而发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即18号文件。

2．18号文件。
18号文件主要内容为：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系等。值得注意的是，关于房地产为国民经济支柱产业，这是第一次出现在国务院报告中。这也从一个方面反映出，政策对市场的妥协，也从很大程度上降低甚至抵消了121文件的作用。从而形成了上有政策调控，下有市场应对的格局。

2003年作为房地产调控的开始，对市场的调控作用更大程度体现在形式上，更是由于前后出台两个具有矛盾的政策，使得给市场造成一种解读歧义，甚至更加促进了房地产的快速发展。


2004年——调控持续
关键词：831大限、加息
1．831大限
继承上年的态势，3月，国土资源部、监察部联合下发通知，规定8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，必须以“招拍挂”方式出让。业内称之为“8·31大限”。
831大限文件其实也不是新政策，2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，831大限文件相当于将土地出让方式落到实处。相当于早已制订的土地政策2年后才真正实行。831大限给市场带来的影响：积极作用，在土地出让协议制时期，由于管理不规范，每年国有土地收益流失至少在100亿元以上，831对于土地合理利用，控制房地产投资有着积极作用。而与此同时，带来的负面影响则更为引人注意：经过“招拍挂”推高地价之后，地方政府整体获利，土地收入作为地方政府的重要财政来源的作用更加明显，土地收入的大增，加大了地方政府真正执行中央政府房地产调控政策的难度，也为后续政策执行带来压力。从此，“地荒论”这种说法出现，土地的紧缩成为房价持续走高的变相理由。并且，由于土地的国有垄断性，寻租现象屡见不鲜，既便监察部也参与831文件的下发，究竟监察是否得力，市场是最好的说明。

2．加息。
10月29日，央行在9年后首次加息，调高贷款及存款利率0.27%。加息的象征意义大于实际意义。加息说明，政府对房地产以及相关行业从促进投资转入稳健调控。从此市场进入加息周期，加息，成了每年必出的调控手段之一。

通过各种土地和金融政策的出台，2004年房地产的投资率依然达到了51.33%，甚至超过2003年的47.39%，创出新高，房地产行业投资占到全社会固定资产投资的近1／5。调控并没有达到预期目的。接下来，政府又开始更大手笔的动作。

2005年——调控升级
进入2005年，全国房价继续快速上涨。据统计当年一季度，70个大中城市房价上涨19.1％。不断攀升的房价已经引起政府高度重视。因此，在3月份的《政府工作报告》中第一次以国务院的名义明确提出抑制高房价。这与2年前关于“房地产是支柱产业”的论调形成显明对比。
关键词
加息、国八条、营业税、物业税
1．加息
2004年的首次加息表明加息通道打开，果不其然，此后不到5个月，2005年3月17日，中国人民银行再次上调个人住房贷款利率，两次加息，表明政府调控楼市过热态势的决心和态度。

2．国八条
2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，八点要求控制房价涨幅过快，即“老国八条”。随后，4月28日，国务院又出台了“加强房地产市场引导和调控的八条措施”，即“新国八条”。对前述政策进行细化，从各个方面进行政策指导。但调控仍停留在指导阶段，并没有以操作细则进行贯彻。这和后续的微观调控有着联系。另外值得注意的是，在这份《意见》中，冠以“稳定住房价格”的标题，首次直接将调控直接指向房价。

3．营业税
2005年5月11日，国务院办公厅发出通知《关于做好稳定住房价格工作的意见》。其中明确规定，自6月1日起，国家对个人购买住房转让售房时将视具体情况征收全额或部分营业税，从而达到抑制短期内哄抬房价、扰乱市场正常秩序的炒房行为。具体为2年内房屋转让，收取交易额5.8%营业税。营业税的征收，对炒房给于严厉的打击。当时本人在顺驰做二手房置业，明显感觉，6月1日前后客源及房源的冷热对比。由此也可以看出，政府对房价调控不仅仅局限在土地、金融等基本层面，已经开始向交易方面扩展。

4．物业税
7月进行了物权法第三次草案讨论，结果和前次讨论一样，仍不了了之，而国家税务总局11月表示，十一五期间将稳步推行物业税征，并将实行城市试点。物业税、持有税，乃至现在关注的大户型保有税等，一直讨论不休。至此，调控手段已经覆盖土地、金融、交易、持有等各个方面。


2006——调控微观化
3年来的调控并没有达到效果，不仅如此，每次政策出台甚至刺激房地产市场加大投资，提高价格。政府的所有政策都没有从源头解决问题，所有政策出台唯一的手段就是增加成本，不仅增加开发商成本，更增加购房者成本，于是，屡控屡涨成为不争事实。在这种背景之下，2006年更以暴风骤雨的政策席面而来。

关键词：加息、国六条、十五条、市场秩序、外资准入

1．加息
2006年的调控以再次加息拉开序幕。4月底，央行全面上调各档次贷款利率0．27 个百分点。而当年8月，再次加息。2006年也成为10余年来唯一两次加息。加息，似乎已经不仅仅是象征意义，更成了屡用不爽的调控手段。

2．国六条
• 2006 年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（"国六条"），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构，进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，进一步整顿和规范房地产市场秩序等。

3．十五条
5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，即"十五条"，对"国六条"进一步细化，主要指标有：
90平方米以下住房须占项目总面积七成以上
购房不足5年转让须交营业税
空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物
个人住房贷款首付比例：不低于三成
居住用地供应量七成用于中低价位中小套型
土地闲置2年将被收回使用权
十五条的出台，表明政府调控已经从宏观指导过渡到微观量化调控，也表明政府将会加大政策执行力度，有效调控。

4．市场秩序
紧接着，建设部联合相关部门下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。

5．外资准入
7月11日，建设部联合其他5部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为"外资限炒令"，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

6．个税
7月26日，国税总局又发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

2006年的政策调控，已经无所不在。从2003年的宏观政策，甚至已经开始试图从市场、销售、甚至户型面积等微观方面进行影响。市场调控成了计划调控，处处“一刀切”，却刀刀不中要害，刀光剑影之中，房价再攀新高。


总结……
调控政策的作用究竟如何，市场给予最佳答案。调控成了空调，无数购房者在眼巴巴盼来政策后，却不得不承受更高的房价，调控，带给市场希望，却更带来无数的失望。从最开始的信贷、土地调控，最后发展到个税、物业税，调控从开发扩大到持有，已经覆盖商品的生产、流通、消费全过程，调控无所不在，手段年年换新，政策调控成了一出闹剧，台上高亢嘹亮，台下热火朝天，台上台下各唱各的，政策调控，究竟怎么了？
1．谁是政策制定者？
个人相信，这些台上唱戏的政策制定者，不会为自己买房操心，也不会为还贷而焦虑。对于他们，姑且称之为“御用文人”，援引着经过统计局“修正”过的数据侃侃而谈，不真正体会市场，不真正剖析现象，不深入探究原因，头痛医头，脚痛治脚，整天忙忙碌碌，却“从物如流而不知所执”。当市场由一帮不懂市场的人进行调控的时候，失望，是理所当然的。90平米设计意见稿的紧急废止，让所有人对一直谨慎严肃的政策喜啼皆非。
2．什么是供，什么是需？
我国的国家性质决定了土地的性质，也决定了房地产本质上的垄断性。一方面是生产资料的计划控制，而另一方面又是商品需求的市场化交易。当市场发展无法适应计划控制时，供应－需求矛盾膨胀，直接带来的就是商品价格高涨。而更由于当本应归全体人民共有的土地资源成为地方政府、开发商、相关部门既得利益来源时，土地价格理所当然屡攀新高，而这种成本毫不犹豫地转嫁给购房者。土地的限制供应，成为市场红火的催化剂。


回到本文回顾的第一个政策文件，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。正是在这个文件的指导下，住房社会化开始发展。而认真解读这份文件，其中有非常重要的内容：“……对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定……”，这表明住房社会化的前提是，针对不同人群提供不同的住房解决渠道，而对于社会经济发展现状而言，占社会大多数的中低收入以及以下家庭住房，应由国家政府解决。（查阅1998年左右国家公布的房地产统计中，有关价格统计都以“房屋价格”为名称，而非现今所使用的“商品房价格”，措辞的改变可以看出市场变化。）当经济房不经济，廉租房无踪影，庞大的住宅需求市场只有商品化一种可选择渠道时，房价以势不可挡的姿态迅速飙升。

而纵观当前所有政策，没有哪个解决供给与需求的根本问题。今天觉得结构不合理，立即限制户型；明天觉得交易增多，立刻加税……市场在暴风骤雨的洗礼中屡创新高，购房者对政策的信心也消磨殆尽，那些企盼政策引导的持币观望者，在延误购房时机后不得不更多承受政策无效带来的高额机会成本。关键问题不得到根本解决，市场仍然会处于混沌和博弈之中。

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时间转眼流过2006，带着酒醉进入了2007。
半睡半醒。希望与梦想，就在这混沌之中慢慢开启。
蛰伏一年，心境归宁，或者说，失去了斗志。时间向前推进，却离自己越来越远。试图伸手抓住，无能为力。
责任。
2007。
开始……

前两天办信用卡，需要填写个人详细信息，于是——
家庭住址：武汉市洪山区珞狮南路507号南湖山庄
工作地址：武汉市洪山区珞狮北路2＃樱花大厦
户籍地址：武汉市洪山区珞南街珞狮路122号……

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