REIT简介
Tuesday, 8. May 2007, 11:14:08
REIT简介
由于本人买了越秀的REIT，所以顺便在网上收集了一些资料。以国内畸形的市场机制看，以后国内若出现REIT，可能会涌现出一批暴涨的REIT。到时候又是投机的良机（事先说明，我买REIT可不是为了这个）
何谓REIT
一般来说，REIT是集体投资计划的一种，通过集中投资于可带来相对稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，为投资者提供定期收入。
摩根大通董事总经理方方向记者介绍，最早在亚洲开发REIT的是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大；后来新加坡改变了相关法律，可以让海外REIT在新加坡上市，于是新加坡相关市场也愈加成熟；香港的相关法律则一直没有变动，所以很多的香港REIT等不及，因此前往新加坡挂牌，香港对此也很着急，这几年也在不停地修改法律，原来香港法律只允许在香港本地的楼宇可以组织REIT，现在则效法新加坡，允许海外REIT上市。方方特别指出，在中国投资的商业物业也可以到香港发行REIT，这样将为中国的房地产投资企业打开了筹资的大门。
香港软库金汇投行总裁温天纳表示，典型的REIT有几个特点，投资策略清晰，长期投资于房地产尤其是商业地产；在法律上有责任将其应课税收入的大部分以股息方式支付予股东，如香港是90％或以上；需接受公众的监管；必须遵守若干投资限制。温天纳曾带领软库金汇的投资银行团队成功运作多只REIT在新加坡上市，在这一领域拥有丰富经验。
温天纳介绍，REIT一般分为三大类别，即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金及混合房地产投资信托基金。股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。而混合房地产投资信托基金则将股本房地产投资信托基金与按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资于一系列的资产，包括实质物业、按揭或其它有关的金融工具类别。
对于REIT的管理，另一位分析人士表示，各国所采用的方式存在差异:在美国，REIT通常由董事局以设立内部管理公司的方式运营，由董事局制定投资及借款政策；而在澳洲，REIT一般是由外聘的管理机构所管理。这些机构提供基金管理及房地产项目服务。为确保外聘的基金经理能够以维护投资者的最佳利益的方式行事，有关的信托契约会加入保障投资者权益的机制，从而容许投资者透过投票来辞退表现欠佳的基金经理，以及使关连交易必须在获得单位持有人的批准后才可进行。
此外，该分析人士指出，尽管多数REIT会在证券交易所上市和买卖，但并非所有的REIT都会上市，不过对于没有上市的房地产投资信托基金，管理人通常会订立定期赎回及认购制度，为投资者提供流通性及退出途径。
成功原因何在
温天纳指出，实际上各国关于REIT的法案通过之后相当长一段时间，REIT才发展起来。这几年之所以地产商纷纷通过REIT方式将旗下商业地产打包上市，主要原因在于，上市可以协助REIT在有需要时筹集新资金，以进行策略性扩张或购买资产，并且增加了流动性，使基金不致于因为地产市道下降导致投资者纷纷赎回而面临资金困境。
方方也表示:“越能够很好运用资本市场资金来源的企业，将来就会在竞争中处于有利位置。”他特别举出李嘉诚的例子，新加坡的REIT市场一开放，李嘉诚马上就组织一个REIT前往上市，他同时也在积极推进香港REIT市场的发展。
而从投资者的角度来看，上市降低了投资者投资房地产的门槛，也使得REIT的信息变得更为容易得到，增加了投资者信心。至于对投资者的吸引力，温天纳认为几个因素不无助益。REIT通常具备界定清楚、针对性强及透明度高的投资策略，只限于投资房地产或相关金融资产，为投资者提供了稳定的预期；REIT可以让投资者在无须投入庞大的资金的情况下，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合；此外，REIT还受到非常严厉的监管，其严格的信息披露制度导致透明度较高，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。
而一位其所在机构有意投资REIT的基金经理则向记者表示，REIT在税务征收上的优惠、相对稳定的收益率及其收益率与证券市场的低相关性是吸引机构投资者的最大原因。他指出，在大部分国家，如澳洲和美国，REIT所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税，只会在个人层面被征税，因而其投资者可以受惠于较高的税后回报，这对机构投资者来说非常重要。
这位基金经理进一步指出，REIT股息分派比率通常高达90％以上，稳定性可与固定收入投资工具相比，而收益率却要高出不少，因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的投资选择。机构投资者可以依赖REIT提供稳定的现金收入，以及将有关基金作为减低物业及证券市场的投资波幅的途径，因为REIT与证券市场价格波动的相关性非常低。
正是由于这些因素，REIT在近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。据不完全统计，目前有200只REIT在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REIT在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REIT在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
国内REIT的可行性
目前中国信托业法规主要是《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)，该行业可借鉴REIT的地方包括长期性、独立性、专业性、以商业性物业为主营业务等。笔者提议房地产公司与信托公司联姻，或将房地产公司信托化。
长期性融资策略更合适房地产业。房地产投资回收期长，市场行情周期也长(5-7年)，而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。而信托产品中虽然有相当一部分是投资房地产的，比如今年上半年发行的30多只信托产品中就有8只用于房地产开发，但这些产品都是以短期融资为目的，期限一般为1-3年，提供明确的预期收益率，服务于单个的开发项目，类似于中短期贷款。美国REIT则是以长期投资为目的，投资者实际上买的是上市公司股票，REIT公司没有赎回股票的压力，资金主要用于长期、大型的物业投资，或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构，降低融资成本。
因此，中国信托业应考虑设立独立的房地产投资信托公司，摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营，以信托的形式和合理的价格获得充足的投资。具体办法是发行股权性信托凭证，以房地产经营公司为实体，进行长期性的业务操作，信托计划的期限可设定为10-20年或更长，业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。
拥有稳定而低风险的回报。目前中国房地公司多为民营性质，实力有限，大量采用杠杆操作，项目以住宅用房为主，因为住宅商品房以分割销售为主，可预售，银行房贷体系成熟，项目对开发商自有资金要求不高。而商业性房地产如购物中心、写字楼等却难以分割销售，大部分以租赁为主，对开发商的资金实力要求高，投资回收期也长，因此该类项目问津者稀。
以上两种现状决定了中国房地产业的不成熟。在发达国家，房地产开发商往往只是项目承包人和建造商，更重要的市场参与者则从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。在美国，二级市场(现成物业的交易和管理)的营业收入远远大于一级市场(新物业的兴建)，而在中国，房地产业仍以一级市场为主。
二级市场操作的最大好处是投资周期短、因施工建设造成的不确定性风险小。美国REIT行业基本以二级市场操作为主，成功的企业皆具行业专业经验，强调与租户的关系、增值服务、营销策略及资产组合管理，在投资和管理中运用大量现代金融思想，比如分散风险与核心竞争力的平衡，根据利率等市场条件增发或回购股份以降低资金成本，精通实业与封闭式基金的组合。
有助于打造企业品牌。商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费)，而很多租赁和物业管理合同都是长期性的，往往具有抗通胀的特点，可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的)经常性收入的偏好。中国信托产品可借鉴美国REIT模式，每季甚至每月分配90%以上的营业收入，虽为股权证券，但可以提供稳定而重要的经常分配，显现其类似债券产品的特性。
有利于降低法律风险。《暂行办法》规定信托期限不得少于1年，但未规定上限，可见管理层鼓励的是信托进行长期性投资。另一方面，《暂行办法》已明确规定信托投资公司办理资金信托业务时不得发放债券，但目前很多信托产品在打擦边球，虽不公开承诺回报率，却往往暗示提供保底保证，很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位，这对非固定收益的证券是不可能的。同时，很多信托公司仍在经营银行业务：吸存发贷，赚取利差。这在法律上存在风险，不利于信托公司的长期稳定经营。
关于发行份额的限制。商业性房地产对资金需求量大，因而小额的信托凭证不太合适。但中国信托投资法规定一个信托的发行份数不得超过200份，假若发行5万元一份的信托凭证，200份才融到1000万元。考虑到发行份额的限制，可以将信托设计成可赎回形式，REIT管理层在一定条件下收回部分小额凭证，重新发行更大面额的凭证，从而扩充融资规模。另一种方案是由同一家REIT在同时或不同时间发行多个信托计划，每只信托计划用于某一个房产交易项目的全部或部分融资需求，这样一个REIT所能运用的总体资金规模还是可以很大的。
关于信托举债。《暂行办法》规定信托不能举借外债，这似乎与房地产行业大量应用按揭贷款的传统形成矛盾。但笔者的理解是，该规定的意图是说不得以通过发行信托计划筹得的信托财产作为举借外债的抵押品，但并不是说信托公司自己不可以借债。信托公司以不属于信托财产的其他资产，比如自有资产为偿债基础，不会在法律上妨碍信托计划投资人的利益。比如说为收购一座物业，收购成本的40%可以通过发行信托凭证筹得，REIT公司拥有其余60%所有权，如果贷款价值比率是70%，REIT公司则可以通过按揭贷款筹得总成本的42%，因而只需提供18%的自有资金。
关于信托产品的流动性。对短期投资者来说，手中的证券若在10-20年内流通，这是无法接受。因此，要成功地发行长期性信托产品，须解决流动性问题。
可行的方案是与银行、担保公司等金融机构合作，为信托投资者提供质押和担保服务。由于每份此种房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资。另外还可考虑由某个REIT公司或REIT行业联合会，或某些投行或券商牵头成立信托凭证柜台交易(OTC)平台，为投资者提供凭证转让服务。鉴于目前信托业蓬勃发展，信托凭证OTC交易市场有望很快形成规模，流动性将成为越来越小的障碍。[/size=4]
引用文章
http://www.daydaytop.com.cn/html/1/200606033549.html
http://bj.house.sina.com.cn/2004-04-14/38544.html
由于本人买了越秀的REIT，所以顺便在网上收集了一些资料。以国内畸形的市场机制看，以后国内若出现REIT，可能会涌现出一批暴涨的REIT。到时候又是投机的良机（事先说明，我买REIT可不是为了这个）
何谓REIT
一般来说，REIT是集体投资计划的一种，通过集中投资于可带来相对稳定收入的房地产项目，例如购物中心、写字楼、酒店及服务式住宅等，为投资者提供定期收入。
摩根大通董事总经理方方向记者介绍，最早在亚洲开发REIT的是日本，由于日本的房地产公司众多，所以该市场在日本规模很大；后来新加坡改变了相关法律，可以让海外REIT在新加坡上市，于是新加坡相关市场也愈加成熟；香港的相关法律则一直没有变动，所以很多的香港REIT等不及，因此前往新加坡挂牌，香港对此也很着急，这几年也在不停地修改法律，原来香港法律只允许在香港本地的楼宇可以组织REIT，现在则效法新加坡，允许海外REIT上市。方方特别指出，在中国投资的商业物业也可以到香港发行REIT，这样将为中国的房地产投资企业打开了筹资的大门。
香港软库金汇投行总裁温天纳表示，典型的REIT有几个特点，投资策略清晰，长期投资于房地产尤其是商业地产；在法律上有责任将其应课税收入的大部分以股息方式支付予股东，如香港是90％或以上；需接受公众的监管；必须遵守若干投资限制。温天纳曾带领软库金汇的投资银行团队成功运作多只REIT在新加坡上市，在这一领域拥有丰富经验。
温天纳介绍，REIT一般分为三大类别，即股本房地产投资信托基金、按揭房地产投资信托基金及混合房地产投资信托基金。股本房地产投资信托基金主要拥有及经营房地产项目，收入主要来自于将这些物业出租所得的租金。按揭房地产投资信托基金着眼于向房地产项目持有人及经营者提供贷款，主要收入来自其按揭组合所赚取的利益。而混合房地产投资信托基金则将股本房地产投资信托基金与按揭房地产投资信托基金的投资策略结合起来，投资于一系列的资产，包括实质物业、按揭或其它有关的金融工具类别。
对于REIT的管理，另一位分析人士表示，各国所采用的方式存在差异:在美国，REIT通常由董事局以设立内部管理公司的方式运营，由董事局制定投资及借款政策；而在澳洲，REIT一般是由外聘的管理机构所管理。这些机构提供基金管理及房地产项目服务。为确保外聘的基金经理能够以维护投资者的最佳利益的方式行事，有关的信托契约会加入保障投资者权益的机制，从而容许投资者透过投票来辞退表现欠佳的基金经理，以及使关连交易必须在获得单位持有人的批准后才可进行。
此外，该分析人士指出，尽管多数REIT会在证券交易所上市和买卖，但并非所有的REIT都会上市，不过对于没有上市的房地产投资信托基金，管理人通常会订立定期赎回及认购制度，为投资者提供流通性及退出途径。
成功原因何在
温天纳指出，实际上各国关于REIT的法案通过之后相当长一段时间，REIT才发展起来。这几年之所以地产商纷纷通过REIT方式将旗下商业地产打包上市，主要原因在于，上市可以协助REIT在有需要时筹集新资金，以进行策略性扩张或购买资产，并且增加了流动性，使基金不致于因为地产市道下降导致投资者纷纷赎回而面临资金困境。
方方也表示:“越能够很好运用资本市场资金来源的企业，将来就会在竞争中处于有利位置。”他特别举出李嘉诚的例子，新加坡的REIT市场一开放，李嘉诚马上就组织一个REIT前往上市，他同时也在积极推进香港REIT市场的发展。
而从投资者的角度来看，上市降低了投资者投资房地产的门槛，也使得REIT的信息变得更为容易得到，增加了投资者信心。至于对投资者的吸引力，温天纳认为几个因素不无助益。REIT通常具备界定清楚、针对性强及透明度高的投资策略，只限于投资房地产或相关金融资产，为投资者提供了稳定的预期；REIT可以让投资者在无须投入庞大的资金的情况下，便可投资于平衡、多元化及大规模的物业投资组合；此外，REIT还受到非常严厉的监管，其严格的信息披露制度导致透明度较高，包括管理策略、投资组合持有的资产、租务合约、租金回报率及财务安排等都在监管及披露范围之内。
而一位其所在机构有意投资REIT的基金经理则向记者表示，REIT在税务征收上的优惠、相对稳定的收益率及其收益率与证券市场的低相关性是吸引机构投资者的最大原因。他指出，在大部分国家，如澳洲和美国，REIT所分派股息不会在房地产投资信托基金的层面被征税，只会在个人层面被征税，因而其投资者可以受惠于较高的税后回报，这对机构投资者来说非常重要。
这位基金经理进一步指出，REIT股息分派比率通常高达90％以上，稳定性可与固定收入投资工具相比，而收益率却要高出不少，因而很多机构投资者都认为该类基金是固定收入投资工具以外的另一不错的投资选择。机构投资者可以依赖REIT提供稳定的现金收入，以及将有关基金作为减低物业及证券市场的投资波幅的途径，因为REIT与证券市场价格波动的相关性非常低。
正是由于这些因素，REIT在近几年在全球资本市场得到了蓬勃的发展。据不完全统计，目前有200只REIT在纽约交易所、美国交易所或者纳斯达克上市，市值超过2000亿美元；有50只左右REIT在澳洲上市交易，市值超过300亿美元；有7只REIT在新加坡交易所上市交易，市值超过100亿美元。
国内REIT的可行性
目前中国信托业法规主要是《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》(以下简称“暂行办法”)，该行业可借鉴REIT的地方包括长期性、独立性、专业性、以商业性物业为主营业务等。笔者提议房地产公司与信托公司联姻，或将房地产公司信托化。
长期性融资策略更合适房地产业。房地产投资回收期长，市场行情周期也长(5-7年)，而目前中国房地产企业主要融资渠道仍是银行，上市发行股票门槛高，不是任何公司都能问津的。而信托产品中虽然有相当一部分是投资房地产的，比如今年上半年发行的30多只信托产品中就有8只用于房地产开发，但这些产品都是以短期融资为目的，期限一般为1-3年，提供明确的预期收益率，服务于单个的开发项目，类似于中短期贷款。美国REIT则是以长期投资为目的，投资者实际上买的是上市公司股票，REIT公司没有赎回股票的压力，资金主要用于长期、大型的物业投资，或偿还银行抵押贷款以改变公司资金结构，降低融资成本。
因此，中国信托业应考虑设立独立的房地产投资信托公司，摆脱普通信托公司纯粹金融性的经营，以信托的形式和合理的价格获得充足的投资。具体办法是发行股权性信托凭证，以房地产经营公司为实体，进行长期性的业务操作，信托计划的期限可设定为10-20年或更长，业务可涉及房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等。
拥有稳定而低风险的回报。目前中国房地公司多为民营性质，实力有限，大量采用杠杆操作，项目以住宅用房为主，因为住宅商品房以分割销售为主，可预售，银行房贷体系成熟，项目对开发商自有资金要求不高。而商业性房地产如购物中心、写字楼等却难以分割销售，大部分以租赁为主，对开发商的资金实力要求高，投资回收期也长，因此该类项目问津者稀。
以上两种现状决定了中国房地产业的不成熟。在发达国家，房地产开发商往往只是项目承包人和建造商，更重要的市场参与者则从事现成物业的收购、转让、租赁和管理。在美国，二级市场(现成物业的交易和管理)的营业收入远远大于一级市场(新物业的兴建)，而在中国，房地产业仍以一级市场为主。
二级市场操作的最大好处是投资周期短、因施工建设造成的不确定性风险小。美国REIT行业基本以二级市场操作为主，成功的企业皆具行业专业经验，强调与租户的关系、增值服务、营销策略及资产组合管理，在投资和管理中运用大量现代金融思想，比如分散风险与核心竞争力的平衡，根据利率等市场条件增发或回购股份以降低资金成本，精通实业与封闭式基金的组合。
有助于打造企业品牌。商业性房地产的一大特点是提供相对稳定的经常性收入(租金和物业管理费)，而很多租赁和物业管理合同都是长期性的，往往具有抗通胀的特点，可以很好地适合部分投资者对稳定的真实的(相对于名义的)经常性收入的偏好。中国信托产品可借鉴美国REIT模式，每季甚至每月分配90%以上的营业收入，虽为股权证券，但可以提供稳定而重要的经常分配，显现其类似债券产品的特性。
有利于降低法律风险。《暂行办法》规定信托期限不得少于1年，但未规定上限，可见管理层鼓励的是信托进行长期性投资。另一方面，《暂行办法》已明确规定信托投资公司办理资金信托业务时不得发放债券，但目前很多信托产品在打擦边球，虽不公开承诺回报率，却往往暗示提供保底保证，很多信托产品的预期收益率可精确到小数点后第2-3位，这对非固定收益的证券是不可能的。同时，很多信托公司仍在经营银行业务：吸存发贷，赚取利差。这在法律上存在风险，不利于信托公司的长期稳定经营。
关于发行份额的限制。商业性房地产对资金需求量大，因而小额的信托凭证不太合适。但中国信托投资法规定一个信托的发行份数不得超过200份，假若发行5万元一份的信托凭证，200份才融到1000万元。考虑到发行份额的限制，可以将信托设计成可赎回形式，REIT管理层在一定条件下收回部分小额凭证，重新发行更大面额的凭证，从而扩充融资规模。另一种方案是由同一家REIT在同时或不同时间发行多个信托计划，每只信托计划用于某一个房产交易项目的全部或部分融资需求，这样一个REIT所能运用的总体资金规模还是可以很大的。
关于信托举债。《暂行办法》规定信托不能举借外债，这似乎与房地产行业大量应用按揭贷款的传统形成矛盾。但笔者的理解是，该规定的意图是说不得以通过发行信托计划筹得的信托财产作为举借外债的抵押品，但并不是说信托公司自己不可以借债。信托公司以不属于信托财产的其他资产，比如自有资产为偿债基础，不会在法律上妨碍信托计划投资人的利益。比如说为收购一座物业，收购成本的40%可以通过发行信托凭证筹得，REIT公司拥有其余60%所有权，如果贷款价值比率是70%，REIT公司则可以通过按揭贷款筹得总成本的42%，因而只需提供18%的自有资金。
关于信托产品的流动性。对短期投资者来说，手中的证券若在10-20年内流通，这是无法接受。因此，要成功地发行长期性信托产品，须解决流动性问题。
可行的方案是与银行、担保公司等金融机构合作，为信托投资者提供质押和担保服务。由于每份此种房地产投资信托凭证都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资。另外还可考虑由某个REIT公司或REIT行业联合会，或某些投行或券商牵头成立信托凭证柜台交易(OTC)平台，为投资者提供凭证转让服务。鉴于目前信托业蓬勃发展，信托凭证OTC交易市场有望很快形成规模，流动性将成为越来越小的障碍。[/size=4]
引用文章
http://www.daydaytop.com.cn/html/1/200606033549.html
http://bj.house.sina.com.cn/2004-04-14/38544.html
