Wednesday, 1. July 2009, 12:59:26
现在的楼市疯狂百分之百做假
http://finance.qq.com/a/20090630/006206.htmhttp://finance.QQ.com 2009年06月30日15:18 腾讯财经 我要评论(8)
管理e言堂按 6月30日上午10:15-11:15,“管理e言堂”诚邀知名经济学家、社科院金融研究所研究员易宪容,作客腾讯财经,与广大网友一起畅聊楼市现在的疯狂和09年下半年走势。以下是谈及目前一线城市楼市疯狂现状时的部分实录。
主持人:管理e言堂、观点不寻常;管理e言堂,外行变内行,欢迎大家收看管理e言堂,今天我们要聊聊楼市,我们的特约嘉宾是著名的经济学家,社科院金融研究所研究员易宪容易教授。
易宪容:网友们上午好!
主持人:因为网友跟您是太熟悉了,您的博客日点击量可以达到几十万,所以我在这儿就不多做介绍,单刀直入。最近一段时间,楼市很“疯狂”,我在预报里也用了“疯狂”这个字眼来形容,我不知道您对我这个字眼怎么看?就是用用疯狂来形容楼市,您觉得妥贴吗?
易宪容:从一定意义上可以这样说,但是就是说这种疯狂,这种火爆正常不正常。
主持人:您承认现在是火爆、疯狂。
易宪容:疯狂这可以,火爆不一定。比如说只是少数几个城市还好一点,多数城市仍然是依然不动。因为我最近去了很多二三城市,住房销售仍然是有价无市比较多。
主持人:那北京、上海、深圳这三个城市呢?
易宪容:这三个城市看起来是卖得比较多,但是里头有很多问题。
主持人:您觉得达到了疯狂的程度,但是还没有达到火爆的程度。
易宪容:也不能说火爆,火爆和疯狂现在都不能形容,它这个是不正常的东西。
主持人:您觉得现在还是一种不正常的状态。
易宪容:完全不正常。很简单,前几天天天在说救市,天天说房地产要死了,房地产要救,不救怎么样了,过了一天,它的价格突然间飙升了,这是什么市场,世界的房价都在迅速下跌,世界经济都在衰退,中国经济都面临着救市,救救救,要说火爆,这个东西肯定不正常。现在问题出在哪里。
主持人:我们看到的数据是深圳的楼市09年到现在房价已经升了20%,北京据说是第一季度到现在估计是第二季度也是很多楼盘涨了20%,上海市政府最近也发出声音,说是要加大土地供应量,在房地产市场上要有所作为。您怎么看待这些?它毕竟不可能说是三个城市都做假。
易宪容:第一个来讲,你说深圳的楼市从今年开始上涨了20%,这个是可能。因为深圳的房地产市场在2007年开始调整,有的地方调整得很厉害,调整下跌了50%、60%都有的,甚至还比这个高,在这种情况下,一些资金涌出来的情况下,这个反弹就有可能。但是北京和上海的情况不是这样的,北京市场还在调整,往下跌,这样一跌来讲,他们一跌,就把这个价格往上升了,卖的话,就没人买了。而且做假是百分之百做假。
如果是不做假的话,为什么房地产企业非请人排队买房子,为什么现在很多老板退约率那么高,你知道退约率是一个什么概念吗?就是说我是一家房地产公司,我本来有一百套房子要卖,然后这个房子就先卖给按揭公司,卖给信托公司,但信托公司卖完以后,因为价格比较低,然后就诱惑别人说,我这个房子已经没有了,反正你赶快买吧,比如说我有一百套,卖了80套给信托公司,然后就诱惑一些人进来买,然后说我100套房子卖了80几套了,是不是卖得很厉害,但是卖了1000套以后,这80套就退了,按揭贷款借出来了,然后这个房子卖没卖没有关系了,反正我的租金没有问题了,等等都没有问题了。而且房地产企业自买自卖也很多。
主持人:我的一个问题您给激发起来了。您刚才说到百分之百做假,您认为我们现在看到的一些状况是百分之百做假,您能给我们举一个让我们看来能够当成证据的。
易宪容:证据已经查出来了,就是前面排队,有几个老板三月份的时候,一个老板就是基本上没有卖房子,全部是请人排队,这不是做假,这是干什么?
主持人:但是我觉得一个行业如果要做假,让整个行业集体百分之百做假,难度并不比要百分之百地成功高多少。
易宪容:他们整天在一起开会,现在来讲,我不是告诉你,退房率为什么这么高?
主持人:现在退房率,对于我们老百姓来说,房地产行业的所有的数据我们都不知道谁非谁是。
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易宪容:还有房地产市场现在最主要的炒作的是通货膨胀预期的一个概念,其实这个不可信的东西。
我最近写了一篇文章,如果房地产通缩的情况下,怎么来通货膨胀呢?如果是通货膨胀出现,现在的情况就是,近几年中国的市场发展的情况是,如果是通货膨胀到了,无论在美国,无论是中国,整个房地产价格的泡沫破灭了,股市、房地产的泡沫已经磨灭了,通货膨胀的预期也是一个离谱的预计,他就利用民众不懂这个东西,社会不懂这个东西,然后就拼命炒作很多莫名其妙的概念。
房地产市场来讲,就是说,我的分析来讲,就是无论是经济逻辑还是现实的逻辑来看,房地产市场来讲,如果不经过调整,它要好起来是不可能的。
主持人:您提到了好几个问题,第一个问题,就是现在这个情况,我们看到一些数据的真实性,背后有很多假按揭,就是购房率或者是退房率背后都有水分,第二个是说,通胀预期的问题。
我就岔开了先按着这个不动,我一直有一个疑惑,不管是您代表的“唱空派”,还是那些“唱多派”,你们这些专家都有一个比较相似的一点,就是说“唱空派”的专家一直在唱空,从04、05年开始,但是楼市还在一直往上走,“唱多派”永远在唱多,在低迷的时候,甚至08年那么僵持的时候他依然不乐意去正面的直接回应面对这个调整。我就想请教,楼市不管是什么市场,都应该是上下波动,有高有低,为什么我们“唱空派”这么多年,一直都是空?
易宪容:你这个概念或者是你这个理解有一个错误的东西,我从来没有唱空,我从来就是让房地产市场持续稳定发展,现在房地产价格泡沫这么大,民众都买不起,问题是房地产市场到底发展什么东西,这么多年来,如果是早几年,按照我的思路来讲,房地产市场会正常发展,没有什么多和空的问题,问题是房地产市场过分的炒作,泡沫过大,过分的利用银行的金融杠杆炒作,造成中国经济的风险,导致了中国经济面临调整,导致中国为什么有4万亿的资金投入,我所主张要持续稳定的发展,减少它的大起大落,从房地产市场来讲,真正分享经济的成果,不愿意让房地产市场成为怨声载道的地方,房地产市场比别的市场火,你那个唱空唱多是一个错的东西。
主持人:我前两天看了您04年7月份发表的关于地产泡沫的文章,我真的是觉得挺感慨的,您当时描述的那个现象现在还依然是那个现象。
易宪容:不是说依然,而是比当时还严重了。
主持人:您的落脚点不是唱空,可是您表现出来的是,您觉得房价要下降了。从去年开始,所有人都知道,包括政策上都在调整,已经展现出了调整的意愿,但是还没有调,或者说调的效果还没有展现出来,突然可能是因为金融危机或者是经济危机的影响,结果,反倒它现在又在继续往上走。
易宪容:关键的问题还是很多东西没有想清楚。
主持人:您觉得我们应该在哪几个问题上想清楚,让我们不再迷茫?
易宪容:你们对于一些判断,对于一些分析,可能知识、信息方面搞不清楚,比如说唱空唱多,这个就是完全错误的概念。第二个来讲我就举一个最简单的例子给大家听,最近上海在整顿倒塌,开发商一直在强调,房价为什么高,是因为土地价格在高,现在还有很多人这样说,其实都是胡说八道在乱叫,就说是土地价格高,但是你看到,倒塌的这个楼卖到外面是18000元一平米,土地价格是602块钱一平米。整个楼房的成本是4%,土地价格跟房价有关系吗?
主持人:您觉得没有关系?
易宪容:土地价格占你整个价格交易的4%,您觉得有关系吗?
主持人:您觉得是4%?
易宪容:不是说我觉得,是别人算出来的。
主持人:前几天国土资源部做了一个调查。
易宪容:现在国土资源部人家还不太相信,我们现在通过那个案例来分析,这个很简单,那个案例就告诉你,土地是4%,604块钱一平米,4%来讲,土地价格对房价有关系吗?根本就不需要去计算,可以忽略不计。
第二个概念,住这些房子的开发公司,还有最近这几年,土地征管所的官员跟政府官员都在一起。那么这里要说明一个什么问题是很清楚的。
第三个问题,他们这么高的利润,这么好的收入,现在一查帐,他们这个公司没钱,只有8万多块钱,钱哪里去了。
主持人:您觉得这是一个个案吗?
易宪容:不是个案。如果是个案,所有的行业,所有的人,所有的人都进入房地产,所有的问题如此严重,如果不是一个个案,两个个案,说老实话,我随便说,没有人管我,现在就是各有各的说法,你说这个说法,多少人在攻击,怎么是个案。现在我基本上就是从逻辑上,从经济逻辑,从系统逻辑分析一些基本经济问题,他千方百计要骂你一通呢,什么原因呢?明白了吗?
易宪容:房地产行业的那个数据你不要去看它,看它有用吗?而且地方政府的数据都没有用,因为那是房地产开发提供给他们的。
主持人:真实的数据我们没有办法获得。
易宪容:按道理来说,这个是政府的责任,政府应该提供一些信息,国土部提出来的,整个住房成本,房地产来讲,土地成本占23%点多,好多人攻击他,我说你攻击他,去说他,他不相信,还有什么东西可以相信的。
主持人:那您觉得23%是可信的。
易宪容:政府不信,信谁呢?政府来讲,说老实话,很多官员来讲,其实很多决策来讲,都不对的。问题是他们有时候信息还有知识不够,往往被下面的蒙蔽。
主持人:国土资源部就是说政府是土地的供应者,然后他们和我们地产商在利益上又有一定的趋同性,就是说它是有一致的,比如说甚至一些地方政府的财政税收占到了整个政府收入的50%都有。但是如果是利益相关者的话,能够完全中立吗?
易宪容:中央政府不可能跟房地产开发商是一起的,它永远是站在一个公共利益的一个角度,可能有的政策不一定是对,我们中央来讲,有部委是这样的,极少数,极个别的部委往往是站在行业角度出台一些制度,但是大部分的部委不可能是代表房地产的利益。
主持人:现在不正常的楼市的状况里头有泡沫吗?有泡沫的话,有多大?
易宪容:泡沫不仅有,而且很大,最大的泡沫就是说,过去的泡沫没有消,现在银行的信贷资金进入了房地产市场,现在很多地方突破了房地产的信贷政策,很多地方千方百计在突破,千方百计的利用银行的金融杠杆在炒作,如果来讲,我们说银行对这个一查,作为一个标准,作为一个比较来讲,很多问题都迎刃而解的,说老实话,1998年的信贷住房政策,讲得很清楚,房地产市场只能贷款给买中低价位的居民来购买,高档房子不允许住房按揭,而且我们文件都讲得很清楚,第一套住房可以利率优惠,税收优惠。第二套住房就是按照系统价格来定。你想想看,他们那些人就是说,你拿钱去炒作,不仅仅他可以把房价炒高去赚钱,而且那种利率优惠的政策就可以到30%,你想想看,所以为什么炒作房价呢?关键是房价一高了,土地价格就高,土地价格高以后,对地方政府就有利。
易宪容:土地价格高,房价就会有多高。我举一个例子,上海倒塌的房子,土地成本是602块,卖的18000,现在它的成本是它的整个成本的4%,那么它的房价卖多少呢?这不是一个很简单的道理吗?这是一个基本的市场逻辑,房地产商为什么买土地,因为土地是房地产企业最基本的一个要素。还是那个要素,如果是土地价格很高,高得它未来卖这个房子肯定是会亏本,房地产企业会买吗?他肯定要预期未来的价格,我买土地的时候,未来的房价一定要高于土地他才会买,如果是不买,我会亏损,我会做吗?
主持人:去年就有很多流拍的。
易宪容:房地产开发商天天在制造一些东西,特别是潘石屹,天天说土地价格高了,602块钱的土地现在卖18000,这是土地价格高吗?钱多得是呢。
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主持人:您觉得造假带来的假繁荣或者是假疯狂,它能持续多久呢?
易宪容:不会持久多久,你造假,假繁荣,假疯狂来讲,只要我们银监会对按揭贷款,银行那些违规的东西全面检查,马上所有的问题全部披露出来了,还有我们银监会对房地产开发商那些退房的那些在各种各样的假项目全部检查,现在关键是我们的政府来讲,就是说有没有下这个决心去做,我希望他们下决心去做,一定要把这个虚假的东西,特别是我最近想到一个事,房地产企业你绝对不要让自己成为“三聚氰氨”,如果你成了“三聚氰氨”了,你真的把自己搞死掉了,不要到时候天天救,不救又怎么样,如果是房地产企业不是2008年搞的话,我们已经走上了正轨了,你进入房地产市场,突然间得到了一根救命稻草,这根救命稻草,应该说他们要珍惜,要好好让这个市场健康发展,而他们不是这样的,就是利用这根救命稻草来迷惑民众,来欺骗政府,利用政府的政策,把整个经济搞得一塌糊涂。
主持人:还有一个,4万亿里头,我看到那个数据是32%直接和房地产相关。4万亿相当于我们政府到目前为止最大的一次刺激经济的手段,其中32%和房地产直接相关,是不是可以认为,这个32%下去以后,房地产市场下半年还会继续往上走?
易宪容:你要说什么问题?32%投了房地产企业对不对?
主持人:不敢说直接投给开发商,4万亿的投资里头,32%是直接和房地产行业相关的。
易宪容:第一,你这个数据32%是怎么来的,不知道,你肯定是听他们胡说八道过来的。第二,假定按照他这个逻辑,32%都有关,这是什么?房地产供给越来越大,房价只会下跌,不会上涨,这不是很简单的道理吗?我32%投进去了,现在的房子越来越多,房价怎么会上涨呢?供求关系在决定吗,很简单,9000亿投了经济适用房,就是把房价调下来,他就投了9000亿了,我不知道你们在干什么。32%是买房子吗?32%不是投了房子吗?
主持人:32%没说直接投了盖房子。
易宪容:不盖房子干什么?
主持人:是直接和房地产相关。
易宪容:那不是了,没有相关。这些来讲,就是投入。
主持人:就是相当于它这个钱…
易宪容:这个钱就得投入。
主持人:那我们的地产商的资金已经不紧张了。
易宪容:房价资金紧张不紧张有关系吗?从来就没紧张过,从来在房地产方面就没有紧张过,就是“空手套白狼”进去的。关键是有没有人买,你现在用银行的资金来炒作,房地产市场哪里缺过钱呢,住房制度,我早就说过了,房地产市场制度是世界上最无耻,最可恶的一个制度,05年改到现在还改不了,94年出来的制度,已经几十年了还不改正。
主持人:您觉得投资对房地产的影响怎么样?我们就先不说它的带动什么的。
易宪容:我觉得是促进房价下跌。9000亿投资1000万套住房。
主持人:政府投资的这些房子基本上面对的都是中低或者是低收入者。
易宪容:对。
主持人:商品房可能面对的是中层往上,这些消费能力的人。
易宪容:如果这个保证金住房价格很低,我就千方百计的也要去。
主持人:有很严格的…
易宪容:你不要说严格不严格,我就举一个简单的例子告诉你,现在有9000亿投了中低价位的住房,那么中低价位的住房,供给增加了1000万套,本来来讲,就是可能要买商品房了,我现在就不买商品房,我千方百计买低的,尽管你最严格,我可以用各种各样的方式来变通。转费来讲,商品房那边减少,住房供给增加。
主持人:您觉得这个会让商品房减少?
易宪容:需求减少,这是必然。
主持人:可是我感觉好像政府面对那一块,像我们属于夹心层,按照政府的要求廉租房也好或者是经济适用房,严格意义上是我们没有办法享受。
易宪容:不是了。
主持人:那部分的比例有多大?
易宪容:10%。那没有关系。
主持人:总共它的比例有10%。
易宪容:10%就是可以解决10%的人。
主持人:那对另外90%冲击还是非常大的。
易宪容:当然冲击大了。前面的房价下调,那个是不一样的,现在跟这个都没有关系了,重要的来讲,就是住房市场是不是按照131号文,落实131号文件,按照131号文件来做,这是最核心的问题,如果是按照131号文件来做,什么问题都没有,现在他们的东西肯定是很多东西都是违法的。现在来讲,比如说退房那个东西就在采取一个虚假按揭的方式,虚假交易的方式,国外不可能出现。
主持人:现在大家都知道这个道理,我是说政府部门包括相关领域的专家他们都知道,但是我们这个131号也不是说今年刚出台的,既然现实里头有这么大的一个反差,您嘴里的,违背这个131号文件的事实存在,那这个症结在哪里?您觉得要解决的话,比较能够快速解决的途径是什么?
易宪容:前几天中央开一个会,就是“未来所有的政府部门考察标准不是考察GDP,要考察他们的名声,社会和谐,对民众如何来讲,所有的生活条件的改善。”只要把GDP这个考核指标调整了,所以这是一个大的事情,所以中央来讲,已经给出了一部分比较清楚的答案。现在来讲,为什么中央政府不下命令来调整呢?他一直想着GDP,保8,保8,如果是把这个东西一调整过来,保什么8呢?房地产企业调整,大家炒作市场,对于整个未来经济发展制造障碍的市场要这个保8干什么呢?这是第一个。
第二个,我刚才讲得很清楚,房地产企业,中国的利益太盘根错节,我相信中央政府能够找到一个好的办法来调整,他们会通过各种各样的方式来制造,我刚才讲了,制造一系列的虚假概念来欺骗民众。
主持人:您觉得这个政策变脸的时间大概有多久?
易宪容:政策不需要变脸,要变脸吗?
主持人:不好意思,我用的是一个中性词。
易宪容:没有变脸,政策就是131号文件足够了,就是看他们如何执行了。
主持人:比如说现在信贷放量比较宽松,巨量,二套房也基本上松绑了。
易宪容:谁说松绑了,没有松绑过,131号文件讲得清清楚楚,这是下面有突破,没有人去管,到时候出了问题看谁来负责呢,到时候中国的泡沫,中国的危机出现以后谁来承担责任。从来没有松绑过,谁搞松绑了,不会搞松绑的。131号文件就是第二套住房我曾经写了一篇文章,也写了一个报告,第二套住房是我们整个中国金融安全的底线,谁突破了,就就是制造金融危机,制造金融风险。
易宪容:房地产市场自己玩死掉,全世界的经济都面临着衰退,全世界的经济都在调整,中国的经济都在调整,房地产市场跳出地球之外,能跳出中国之外吗?可能性没有。房地产市场不经过全面的周期的调整,房地产市场的价格不回归理性,房地产市场好不起来,房地产市场现在别人在妖魔化自己,而现在自己把自己打到十八层地狱去了,而不仅仅是妖魔化了,这么做下去,它以为赚到钱了,其实赚不到,房地产企业不要低估了民众的智慧,不要低估全中国人民的智慧,我对他们看得清清楚楚。
主持人:您用一句话告诉我,如果我是一个需要买自住房的一个年轻人,我下半年我出手还是不出手?
易宪容:就看你如何看自己,看市场,看你爸爸妈妈,如果是你没有良心,你要把爸爸妈妈的那一点点钱用来买高价房,那买吧!
主持人:谢谢广大网友的收看,由于时间关系,我们今天的访谈就到此结束,谢谢!再见!